Công ty Cổ Phần Landsoft Việt Nam

Ban quản trị tòa nhà là gì? Trách nhiệm quyền hạn và cơ chế hoạt động

Ban quản trị nhà chung cư thường đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc điều hành, quản trị và quản lý tòa nhà chung cư. Có thể nói, để tòa nhà chung cư vận hành được ổn định và trơn tru thì ban quản trị đóng vai trò then chốt.

 

Đọc thêm:

Tại sao ban quản trị chung cư bắt buộc phải có chứng chỉ quản lý vận hành chung cư ?

Làm thế nào để quản lý vận hành tòa nhà hiệu quả khi ban quản trị chưa có sự chuyên nghiệp ?

5 khoản chi tiêu quản lý vận hành nhà chung cư ban quản trị cần phải thực hiện

 

Vậy ban quản trị tòa nhà chung cư là gì? Ban quản trị có những trách nhiệm và quyền hạn như thế nào? Cơ chế hoạt động của ban quản trị nhà chung cư ra sao? Cùng Landsoft tìm hiểu kỹ hơn trong bài viết dưới đây.

Ban quản trị tòa nhà là gì?

Ban quản trị tòa nhà là gì?

Ban quản trị tòa nhà chung cư là một tổ chức có đầy đủ tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động giống như mô hình hội đồng quản trị của ban chủ nhiệm hợp tác xã hay hội đồng quản trị công ty cổ phần.

Các thành viên trong ban quản trị sẽ được cộng đồng cư dân trong tòa nhà bình bầu ra trong hội nghị nhà chung cư, sau đó thực hiện các quyền hạn và trách nhiệm nhất định nhằm đảm bảo vận hành tòa nhà chung cư ổn định.

Theo như thông tư số 02/2016/TT-BXD về việc ban hành quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư cũng có nói rõ:

+ Với nhà chung cư có một hoặc nhiều chủ sở hữu, số lượng dưới 20 căn hộ thì có thể thành lập ban quản trị hoặc không thành lập đều được, nếu thành lập thì ban quản trị cũng không có tư cách pháp nhân và không có con dấu.

+ Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì bắt buộc phải thành lập ban quản trị nhà chung cư, mô hình hoạt động như hội đồng quản trị công ty, ban quản trị lúc này phải có con dấu, có tư cách pháp nhân.

Thành phần ban quản trị có những ai?

Ban quản trị nhà chung cư được thành lập với số lượng thành viên do hội nghị nhà chung cư quyết định, trong đó phải tuân thủ các quy định:

+ Ban quản trị nhà chung cư chỉ được có từ 3-5 thành viên, còn với cụm nhà chung cư thì có từ 6-25 thành viên, mỗi tòa nhà trong cụm nhà chung cư là có từ 3-5 thành viên.

+ Ban quản trị nhà chung cư có thành phần là 1 trưởng ban, 1 hoặc 2 phó ban cùng với các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định. Nếu chủ đầu tư sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được bầu làm trưởng ban hoặc phó ban quản trị nhà chung cư.

+ Với cụm nhà chung cư thì có 1 trưởng ban, mỗi tòa nhà trong cụm tổ chức họp có 1 hoặc 2 đại diện làm phó ban cùng với các thành viên khác.

Nếu chủ đầu tư sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị nhà chung cư bầu làm trưởng ban quản trị cụm nhà chung cư.

Sau khi thành lập, ban quản trị phải chịu trách nhiệm bảo vệ quyền lợi của cư dân, tối ưu dịch vụ quản lý vận hành để cung cấp cho cư dân trong tòa nhà môi trường sinh hoạt an toàn và văn minh.

Yêu cầu đối với thành viên ban quản trị

Thành viên trúng tuyển vào ban quản trị cần phải đáp ứng được các yêu cầu theo quy định tại khoản 1, 2 điều 19, mục 2, chương III thông tư 02/2016/TT-BXD:

+ Thành viên ban quản trị không được có tiền án – tiền sự

+ Ưu tiên lựa chọn thành viên ban quản trị là người có kiến thức và kinh nghiệm về kiến trúc, tài chính, xây dựng, pháp luật.

+ Thành viên ban quản trị phải tham gia các lớp bồi dưỡng về quản lý và sử dụng nhà chung cư do các cơ sở đào tạo chuyên nghiệp về quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức theo quy định Bộ Xây Dựng.

Thủ tục thành lập ban quản trị

Cần tổ chức hội nghị nhà chung cư

Muốn thành lập ban quản trị nhà chung cư phải tổ chức được hội nghị nhà chung cư, trong đó thành phần tham gia gồm toàn thể cư dân trong tòa nhà gồm đại diện chủ sở hữu căn hộ, người sử dụng nhà chung cư hoặc người được đại diện ủy quyền tham gia hội nghị nhà chung cư.

Hội nghị nhà chung cư kể cả sau khi thành lập ban quản trị thì cũng phải tổ chức tối thiểu mỗi năm 1 lần hoặc tổ chức khi có văn bản đề nghị của 30% chủ sỡ hữu cũng như người sử dụng nhà chung cư.

Trong trường hợp cần thiết thì tòa nhà chung cư cũng có thể tổ chức hội nghị bất thường khi có trên 50% tổng số các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư đã đề nghị bằng văn bản.

Lúc nào cần tổ chức hội nghị nhà chung cư?

Đối với những dự án nhà chung cư mới bàn giao, trong thời gian không quá 12 tháng kể từ ngày bàn giao và có 50% căn hộ được bán trở lên, bao gồm căn hộ chủ đầu tư giữ lại thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư.

Trong trường hợp quá 12 tháng mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư sẽ được rời lại và tổ chức sau khi tòa nhà đã có đủ 50% số căn hộ được bàn giao.

Hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán) và có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư

Những quyết định ở trong hội nghị nhà chung cư

Trong hội nghị nhà chung cư sau khi được tổ chức cần phải quyết định được các vấn đề sau:

+ Bầu ban quản trị nhà chung cư hoặc bãi miễn thành viên trong ban quản trị. Thông qua hoặc sửa đổi bổ sung quy chế hoạt động của ban quản trị cũng như mức phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên trong ban quản trị cùng các chi phí khác.

+ Thông qua hoặc sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư, lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành và doanh nghiệp bảo trì nhà chung cư.

+ Báo cáo công tác quản lý vận hành, bảo trì và báo cáo tài chính của các đơn vị được giao thực hiện, quyết định những nội dung khác có liên quan tới công tác quản lý sử dụng nhà chung cư.

Mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư phải đảm bảo nguyên tắc theo đa số thông qua hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu và được xác lập bằng văn bản.

Trách nhiệm và quyền hạn của ban quản trị tòa nhà

Nhà chung cư có một chủ sở hữu

Theo như Điều 104, mục 1, chương VII Luật nhà ở 2014 và điều 41, mục 5, chương III của thông tư 02/2016/TT-BXD. Nhà chung cư có một chủ sở hữu, ban quản trị phải có trách nhiệm và quyền hạn trong những công việc sau:

+ Đôn đốc, nhắc nhở chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư phải thực hiện đúng nội quy và quy chế sử dụng nhà chung cư.

+ Tổng hợp ý kiến cư dân trong việc quản lý và sử dụng các dịch vụ nhà chung cư, phối hợp với cơ quan chức năng cùng tổ chức liên quan để xem xét giải quyết.

+ Phối hợp với chính quyền địa phương xây dựng môi trường sống văn minh – trật tự – an toàn.

+ Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư, chấp hành đúng quy chế hoạt động và thu – chi tài chính của ban quản trị.

+ Tổ chức họp hội nghị nhà chung cư nhằm đưa ra các quyết định như: Chọn đơn vị quản lý vận hành, làm việc với chủ đầu tư, bổ nhiệm hoặc bãi miễn thành viên trong ban quản trị.

+ Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác được quy định trong quy chế hoạt động, quy chế thu – chi tài chính của ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.

+ Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định.

Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Theo điều 104, mục 1, chương III luật nhà ở 2014 và điều 41, mục 5, chương III của thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu ngoài những quyền hạn và trách nhiệm tương tự như nhà chung cư có 1 chủ sở hữu thì còn có thêm những quyền hạn và trách nhiệm khác bao gồm:

+ Quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở cũng như tuân theo quyết định của hội nghị nhà chung cư, đảm bảo minh bạch các khoản tài chính thu – chi.

+ Quyết định mức giá dịch vụ quản lý chung cư với chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành sau khi thông qua tại hội nghị nhà chung cư.

+ Đại diện ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành với công ty quản lý tòa nhà hoặc chủ đầu tư.

+ Thu – Chi phí quản lý vận hành theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.

+ Đại diện ký hợp đồng với đơn vị bảo trì tòa nhà để tối ưu bảo trì nhà chung cư, giám sát hoạt động đơn vị bảo trì.

+ Thực hiện các quyền khác với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà Ở.

Mô hình ban quản trị tòa nhà

Mô hình ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu

Với tòa nhà chung cư có một chủ sở hữu, theo như điều 16, mục I, chương III, trong Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý vận hành nhà chung cư, mô hình nhà chung cư có một chủ sở hữu sẽ hoạt động theo mô hình tự quản.

Theo đó thành viên trong ban quản trị sẽ tự thống nhất và tự quản lý, phân công để thực hiện quyền và trách nhiệm theo đúng quy định.

Với mô hình 1 chủ sở hữu, chủ đầu tư nếu có sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện chủ đầu tư sẽ được bầu làm trưởng ban quản trị, nếu không được bầu làm trưởng ban quản trị thì đại diện chủ đầu tư sẽ làm phó ban quản trị.

Mô hình ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Với tòa nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, trong điều 22, mục 2, chương III, được trích tại Thông tư 02/2016/TT-BXD cũng có quy định rõ ban quản trị sẽ hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị công ty cổ phần, mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị hợp tác xã.

+ Mô hình hội đồng quản trị hợp tác xã : Việc triệu tập và tổ chức cuộc họp ban quản trị sẽ thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về hợp tác xã

+ Mô hình hội đồng quản trị công ty cổ phần: Cuộc họp ban quản trị sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.

Mọi biểu quyết và thông tin cuộc họp đều được ghi lại biên bản và tuân thủ quy định theo Điều 25 của Thông tư 02/2016/TT-BXD.

Nếu các chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị cụm nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị. Trường hợp không được bầu làm trưởng ban thì chủ đầu tư được quyền cử đại diện của tòa nhà mà chủ đầu tư còn sở hữu diện tích làm Phó ban.

Số lượng thành viên trong ban quản trị

+ Với tòa nhà chỉ có một khối nhà độc lập thì phải có tối thiểu 3 thành viên trong ban quản trị.

+ Tòa nhà có nhiều khối nhà thì theo như quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư 28/2016/TT-BXD thì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị.

+ Với cụm nhà chung cư thì số lượng thành viên trong ban quản trị tối thiểu phải có 6 người.

Cơ chế thành lập ban quản trị nhà chung cư

Cần tổ chức hội nghị nhà chung cư

Để thành lập được ban quản trị nhà chung cư thì trước hết tòa nhà cần phải tổ chức hội nghị nhà chung cư, trong đó chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có thể tham gia hoặc cử đại diện ủy quyền cho người khác tham gia hội nghị nhà chung cư.

Với những tòa nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư phải là đại diện của các chủ căn hộ trong tòa nhà, đại diện chủ đầu tư và mời đại diện ủy ban nhân dân cấp phường.

Thành lập ban quản trị sau khi biểu quyết và bầu cử

Trong hội nghị nhà chung cư, các chủ sở hữu căn hộ và người sử dụng sẽ tiến hành bầu cử thành viên ban quản trị hoặc bãi miễn thành viên trong ban quản trị.

Thành viên trong ban quản trị sẽ được bầu cử công bằng, công khai trong hội nghị nhà chung cư, số lượng thành viên sẽ do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư phải đảm bảo nguyên tắc theo đa số thông qua hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu và được xác lập bằng văn bản.

Thành phần trong ban quản trị nhà chung cư

+ Ban quản trị nhà chung cư chỉ được có từ 3-5 thành viên, còn với cụm nhà chung cư thì có từ 6-25 thành viên, mỗi tòa nhà trong cụm nhà chung cư là có từ 3-5 thành viên.

+ Ban quản trị nhà chung cư có thành phần là 1 trưởng ban, 1 hoặc 2 phó ban cùng với các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định. Nếu chủ đầu tư sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được bầu làm trưởng ban hoặc phó ban quản trị nhà chung cư.

+ Với cụm nhà chung cư thì có 1 trưởng ban, mỗi tòa nhà trong cụm tổ chức họp có 1 hoặc 2 đại diện làm phó ban cùng với các thành viên khác.

Nếu chủ đầu tư sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị nhà chung cư bầu làm trưởng ban quản trị cụm nhà chung cư.

Thù lao cho ban quản trị là bao nhiêu?

Theo như điều 17 trong Thông tư 02/2016/TT-BXD cũng có quy định rõ về thu lao cho ban quản trị nhà chung cư.

Trong đó mức thù lao vụ thể của các thành viên trong ban quản trị sẽ do chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư đóng góp chi trả, vì vậy mức thù lao sẽ phải dựa trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, từng cụm nhà và từng địa phương.

Vì vậy không có mức thù lao chung cho ban quản trị, thay vào đó mức thù lao sẽ được quyết định phụ thuộc vào ý kiến và quyết định của cư dân tại từng tòa nhà.

Căn cứ theo Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD, Hội nghị nhà chung cư có thể xem xét mức lương tối thiểu vùng để quyết định mức thù lao phù hợp cho thành viên ban quản lý.

Để biết thêm về các vấn đề liên quan tới ban quản trị nhà chung cư, bạn có thể liên hệ trực tiếp tới Landsoft để nhận được tư vấn chính xác và nhanh chóng nhất!

Ban quản trị tòa nhà là gì? Trách nhiệm quyền hạn và cơ chế hoạt động
Đánh giá
Exit mobile version