fbpx

Cách hạch toán doanh thu theo tiến độ xây dựng dự án bất động sản

Cách hạch toán doanh thu theo tiến độ xây dựng dự án bất động sản

Hạch toán doanh thu theo tiến độ xây dựng dự án bất động sản giúp chủ đầu tư có thể quản lý doanh số dự án chặt chẽ và chi tiết. Đây cũng là một nghiệp vụ mà kế toán xây dựng dự án bất động sản phải nắm rõ.

 

Đọc thêm:

Giải pháp hạch toán xây dựng căn hộ để bán dành cho chủ đầu tư bất động sản

Chăm sóc khách hàng bất động sản trực tuyến – Công cụ nào hữu ích cho môi giới bất động sản?

Quản lý kinh doanh bất động sản trực tuyến – Công nghệ là chìa khóa then chốt

 

Hạch toán doanh thu sẽ giúp chủ đầu tư nắm bắt được số tiền khách hàng trả theo tiến độ kế hoạch, qua đó cũng thể hiện số tiền cần thu theo đúng doanh thu tương ứng với tiến độ dự án đã hoàn thành.

NHỮNG CHÚ Ý KHI HẠCH TOÁN DOANH THU KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Doanh nghiệp cần ghi nhận doanh thu khi xây dựng dự án bất động sản

Theo như quyết định số 15/2006 thì doanh nghiệp bất động sản sẽ được phép ghi nhận doanh thu với những khoản tiền thu trước của khách hàng theo từng tiến độ xây dựng dự án bất động sản. Nhưng những doanh thi này chỉ được ghi nhận khi dự án bất động sản đã hoàn thành toàn bộ và tiến tới bàn giao cho người mua.

Đối với những trường hợp dự án chưa hoàn thành, chủ đầu tư có thể thỏa thuận giao nhà thô cho khách hàng và người mua có quyền hoàn thiện nội thất của bất động sản đó, hoặc chủ đầu tư sẽ hoàn thiện nội thất theo như đúng thiết kế đã thỏa thuận hoặc yêu cầu của khách hàng. Lúc này việc ghi nhận doanh thu mới được hoàn thành.

Nhưng với những dự án bất động sản mà chủ đầu tư phân lô bán nền thì việc ghi nhận và hạch toán doanh thu chỉ được thực hiện sau khi chủ đầu tư đã chuyển giao hoàn thiện đất nền cho khách hàng mua bất động sản.

Bản chất của những điều này vẫn sẽ không làm thay đổi dòng tiền hoạt động của doanh nghiệp trong kỳ, nhưng phần nào sẽ ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh trong từng kỳ của doanh nghiệp bất động sản. Với các dự án bất động sản khi hạch toán doanh thu thì người mua thường phải thanh toán cho chủ đầu tư theo nhiều đợt bám vào tiến độ thi công.

Cách hạch toán doanh thu theo tiến độ xây dựng dự án bất động sản

 

Nhưng với những chủ đầu tư chuyên xây dựng chung cư hoặc nhà văn phòng để bán hay cho thuê thì thường có chu kỳ sản phẩm dài hơn. Nhất là với những doanh nghiệp bất động sản đã thực hiện xong niêm yết trên thị trường chứng khoản, những quy định này có thể khiến doanh nghiệp bị thua lỗ bởi không có doanh thu bán hàng hay doanh thu thấp, trong khi chi phí xây dựng dự án vẫn phát sinh.

Hạch toán chi phí các hoạt động khuyến mại

Để tăng cường hiệu quả kinh doanh cũng như thu hút khách hàng, hầu hết các chủ đầu tư hiện nay thường đưa ra các chương trình khuyến mại hoặc ưu đãi dành cho khách hàng mua căn hộ như chiết khấu % khi mua bất động sản, tặng ti vi, tủ lạnh, xe hơi, điện thoại,… hay tặng các gói quà có giá trị khác.

Khách hàng chỉ có mua bất động sản đi kèm với chương trình khuyến mại mới nhận được những món quà này, và số tiền thu được này đều phải phân bổ để tính cả doanh thu cho các món quà hoặc ưu đãi, chiết khấu làm quà khuyến mại cho khách hàng. Điều này có nghĩa doanh thu bất động sản sẽ bao gồm vào giá trị món quà khuyến mại cộng thêm với giá vốn bán bất động sản.

Như vậy khi chủ đầu tư bán bất động sản cho khách hàng, doanh nghiệp phải tính riêng giá trị của bất động sản hoặc khuyến mại đi kèm khi khách hàng có đủ điều kiện nhận khuyến mại khi mua bất động sản.

Những ưu đãi hoặc quà khuyến mại này sẽ được ghi nhận vào doanh thu chưa thực hiện, và khi chương trình hết thời hạn nhưng khách hàng mua bất động sản vẫn không đảm bảo đủ điều kiện hưởng giá trị khuyến mại thì doanh thu từ quà khuyến mại chưa thực hiện sẽ được chuyển sang doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ.

Ghi nhận khấu hao bất động sản đầu tư

Khi ghi nhận khấu hao bất động sản đầu tư, toàn bộ bất động sản đầu tư đều phải trích khấu hao, nhất là với những bất động sản cho thuê đang hoạt động. Đối với bất động sản đầu tư nắm giữ chờ tăng giá thì doanh nghiệp sẽ không trích khấu hao mà xác định tổn thất bởi suy giảm giá trị bất động sản nếu giá thị trường xuống thấp hơn giá trị đầu tư bất động sản, những khoản tổn thất này sẽ ghi nhận vào chi phí.

Cách hạch toán doanh thu theo tiến độ xây dựng dự án bất động sản

Nhất là sau thông tư 200, chủ đầu tư bất động sản càng cần phải hạch toán doanh thu theo tiến độ xây dựng một cách chính xác, bao gồm doanh thu, chi phí khuyến mại, khấu hao… để tạo cơ sở đánh giá về kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản

CÁCH HẠCH TOÁN DOANH THU THEO TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG DỰ ÁN

Khi hạch toán doanh thu theo tiến độ xây dựng dự án, kế toán phải hạch toán chi tiết các khoản doanh thu ban đầu được thể hiện trong hợp đồng, các khoản tăng giảm khi thực hiện hợp đồng, tiền thưởng cùng các khoản thanh toán khác. Đặc biệt là hạch toán rõ ràng các trường hợp kế toán doanh thu hợp đồng xây dựng.

Các trường hợp ghi nhận doanh thu của hợp đồng xây dựng dự án

Khi hạch toán doanh thu theo hợp đồng xây dựng dự án, tức là toàn bộ những hợp đồng có liên quan đến xây dựng dự án bất động sản như hợp đồng tư vấn, thiết kế, khảo sát cho tới hợp đồng dịch vụ quản lý dự án và kiến trúc đều cần được hạch toán rõ ràng.

Trong hợp đồng xây dựng  nếu quy định nhà thầu được thanh toán theo tiến độ kế hoạch, kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng sẽ được ước tính đáng tin cậy, như vậy doanh thu của hợp đồng xây dựng sẽ được ghi nhận tương ứng với những phần công việc đã hoàn thành. Do nhà thầu tự xác định vào ngày lập Báo cáo tài chính mà không phụ thuộc vào hoá đơn thanh toán theo tiến độ kế hoạch đã lập hay chưa và số tiền ghi trên hoá đơn là bao nhiêu.

Một trường hợp khác chính là hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu sẽ được thanh toán dựa theo giá trị khối lượng thực hiện. Điều này được thực hiện khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng đã xác định và được khách hàng xác nhận, theo đó doanh thu cùng với chi phí liên quan tới hợp đồng cũng sẽ được ghi nhận tương ứng với phần công việc đã hoàn thành và được khách hàng xác nhận trên hóa đơn.

Hạch toán doanh thu theo tiến độ xây dựng dự án bất động sản

Xác định doanh thu theo hợp đồng xây dựng

Cách hạch toán doanh thu theo tiến độ xây dựng dự án bất động sản

Doanh thu hợp đồng xây dựng dự án bất động sản được xác định thông qua giá trị hợp lý của các tài khoản thu được, việc xác định doanh thu của hợp đồng xây dựng dự án bất động sản chịu nhiều tác động của các yếu tố như:

+ Nhà thầu cùng khách hàng có thể đồng ý thay đổi các yêu cầu làm tăng hoặc  làm giảm doanh thu của hợp đồng trong kỳ tiếp theo, khiến xuất hiện sự chênh lệch so với hợp đồng được chấp nhận ban đầu.

+ Doanh thu được thỏa thuận trong hợp đồng tăng giá bởi giá cả vật tư xây dựng tăng lên.

+ Doanh thu trong hợp đồng bị giảm giá do nhà thầu không thực hiện đúng tiến độ, không đảm bảo chất lượng xây dựng dự án theo như đúng thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Khi hợp đồng với giá cố định quy định mức giá cố định cho một đơn vị sản phẩm hoàn thành thì doanh thu theo hợp đồng sẽ tăng hoặc giảm khi khối lượng sản phẩm tăng hoặc giảm.

Ngoài ra, doanh thu cũng được xác định trên tỷ lệ % hoàn thành. Đây là phương pháp hạch toán doanh thu được xác định phù hợp với chi phí đã phát sinh của khối lượng công việc hoàn thành, thể hiện rõ trong báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh. Tuỳ thuộc vào bản chất của hợp đồng xây dựng, doanh nghiệp lựa chọn áp dụng một trong 3 phương pháp sau để xác định phần công việc hoàn thành:

+ Tỷ lệ % giữa chi phí phát sinh trong phần công việc đã hoàn thành tại một thời điểm so với tổng chi phí dự toán trên hợp đồng.

+ Đánh giá phần công việc đã hoàn thành.

+ Tỷ lệ % giữa tiến độ xây dựng dự án bất động sản đã hoàn thành so với tổng tiến độ xây dựng phải hoàn thành trên hợp đồng, thanh toán theo tiến độ và những khoản ứng trước được nhận từ khách hàng cũng không phản ánh phần công việc đã hoàn thành.

Nguyên tắc kế toán các tài khoản phải thu từ khách hàng

Trong khi hạch toán doanh thu, kế toán bất động sản cũng cần phải phân loại các khoản nợ và các khoản doanh thu từ phía khách hàng. Các khoản phải thu của khách hàng cũng cần được hạch toán chi tiết cho từng đối tượng, từng nội dung phải thu cũng như theo dõi chi tiết kỳ hạn thu hồi và có lưu trữ từng lần thanh toán. Đối tượng thu là khách hàng mua bất động sản tại dự án của chủ đầu tư.

Số tiền phải thu của khách hàng sẽ phát sinh trong từng đợt bán bất động sản. Trong đó doanh nghiệp cũng cần hạch toán chi tiết số tiền khách hàng đã trả, số tiền đã nhận ứng trước hoặc trả trước của khách hàng, các khoản giá giá và chiết khấu khi bán bất động sản cho khách hàng nếu có chiết khấu thanh toán và chiết khấu thương mại. Đối với khách hàng nước ngoài hoặc chi trả bằng ngoại tệ thì donah nghiệp còn cần đánh giá lại các khoản thu bằng ngoại tệ và quy đổi tỷ giá sang VND tương ứng.

Lúc này chủ đầu tư cũng cần theo dõi chi tiết các khoản nợ phải thu của khách hàng theo từng loại tiền tệ khác nhau theo nguyên tắc:

+ Khi thu khoản nợ từ khách hàng, kế toán phải quy đổi ra VND theo tỷ giá giao dịch thực tế ở thời điểm phát sinh.

+ Doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư cũng phải đánh giá lại các khoản thu của khách hàng có gốc ngoại tệ tại mọi thời điểm lập báo cáo tài chính theo quy định của pháp luật, trong đó tỷ giá giao dịch thực tế khi đánh giá lại tài khoản phải thu từ phía khách hàng mua bất động sản là tỷ giá mua ngoại tệ của ngân hàng nơi doanh nghiệp chỉ định khách hàng thanh toán.

Hạch toán doanh thu từ khách hàng theo tiến độ

Khi doanh nghiệp bán bất động sản cho khách hàng theo tiến độ xây dựng dự án, chưa thu được ngay bằng tiền thì kế toán bất động sản sẽ phải ghi nhận và hạch toán doanh thu.

Nhất là với sản phẩm bất động sản thuộc đối tượng chịu thuế GTGT,thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế bảo vệ môi trường, kế toán cần hạch toán doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ theo giá bán chưa có thuế. Những khoản thuế phải nộp sẽ được tách riêng sau khi ghi nhận doanh thu, (bao gồm nợ TK 131) tổng giá thanh toán phải thu của khách hàng, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ với giá chưa có thuế (TK 511) cùng với thuế và các khoản phải nộp cho nhà nước (TK 333).

Cách hạch toán doanh thu theo tiến độ xây dựng dự án bất động sản

Hạch toán doanh thu theo chiết khấu chính sách bán hàng bất động sản

Đối với những sản phẩm bất động sản khách hàng mua được hưởng các chính sách quà tặng, chiết khấu thương mại, giảm giá thì số tiền chiết khấu cũng sẽ được ghi nhận trên hóa đơn và chứng từ, kế toán hạch toán doanh thu bất động sản theo giá đã trừ chiết khấu và không phản ánh riêng số chiết khấu cho khách hàng.

Số chiết khấu thanh toán phải trả cho khách hàng mua bất động sản sẽ được trừ vào khoản nợ phải thu của khách hàng khi khách hàng thanh toán giá trị hợp đồng.

Hạch toán doanh thu của nhà thầu với khách hàng theo tiến độ xây dựng

Đối với những hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo tiến độ kế hoạch thì doanh nghiệp căn cứ vào chứng từ phản ảnh doanh thu tương ứng với phần công việc đã hoàn thành mà nhà thầu xác định để thanh toán theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng. Dựa trên những hóa đơn được lập theo tiến độ kế hoạch này nhằm phản ánh số tiền khách hàng mua bất động sản phải trả theo tiến độ kế hoạch đã ghi trong hợp đồng, bao gồm khoản tiền thanh toán theo tiến độ hợp đồng và thuế GTGT phải nộp.

Nếu hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu sẽ được thanh toán theo giá trị tiến độ xây dựng, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được xác định tin cậy và thông qua khách hàng xác định, kế toán sẽ lập hóa đơn trên cơ sở phần công việc khách hàng xác nhận đã hoàn thành để ghi hóa đơn phải thu của khách hàng cùng doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ.

CHÚ Ý KHI HẠCH TOÁN DOANH THU THEO TIẾN ĐỘ

Theo như thông tư 200 đưa ra về quy định ghi nhận doanh thu bất động sản, trong đó nêu rõ doanh nghiệp là chủ đầu tư không được ghi nhận doanh thu bán bất động sản theo tiến độ xây dựng hoặc theo số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ.

Nếu như có thỏa thuận, chủ đầu tư giao nhà thô cho khách hàng và khách mua bất động sản có quyền quyết định hoàn thiện nội thất của bất động sản hoặc chủ đầu tư thực hiện việc hoàn thiện nội thất bất động sản theo đúng thiết kế và yêu cầu của khách hàng. Lúc này doanh thu chỉ được ghi nhận khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô cho khách hàng.

Vì vậy những doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án bất động sản trước đó đã ghi nhận doanh thu với những số tiền thu trước khách hàng theo tiến độ xây dựng, nếu như công trình chưa hoàn thành trước thời điểm thông tư 200 có hiệu lực thì phải sửa chữa sai sót đã ghi nhận doanh thu và hồi tố trong báo cáo tài chính.

Với những doanh nghiệp cho thuê tài sản đã nhận trước tiền thuê nhiều kỳ của khách hàng, thời gian cho thuê chiếm trên 90% thời gian sử dụng hữu ích của tài sản thì doanh nghiệp cũng có thể lựa chọn ghi nhận doanh thu một lần với toàn bộ số tiền cho thuê.

Những bất động sản chủ đầu tư nắm giữ chờ tăng giá, doanh nghiệp không trích khấu hao mà xác định tổn thất do suy giảm giá trị và ghi nhận khoản tổn thất vào chi phí.

Dưới đây là 5 điều kiện mà chủ đầu tư phải đảm bảo khi ghi nhận doanh thu bán bất động sản:

+ Bất động sản đã hoàn thiện xong toàn bộ và tiến hành bàn giao cho khách hàng, chủ đầu tư đã chuyển toàn bộ rủi ro cùng lợi ích gắn liền với quyền sở hữu sản phẩm cho khách hàng. Theo đó doanh nghiệp sẽ không nắm quyền quản lý sản phẩm bất động sản đó.

+ Doanh thu bán bất động sản phải được xác định chắc chắn.

+ Doanh thu đã hoặc sẽ thu lợi ích kinh tế từ giao dịch bán bất động sản

+ Doanh nghiệp phải xác định được toàn bộ chi phí liên quan tới giao dịch bán bất động sản.

+ Với những hạng mục dự án của chủ đầu tư, nếu khách hàng được hoàn thiện nội thất sản phẩm và doanh nghiệp hoàn thiện nội thất theo yêu cầu người mua thì doanh thu sẽ được ghi nhận sau khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô cho khách hàng. Lúc này doanh nghiệp phải có hợp đồng hoàn thiện phần nội thất căn hộ riêng với người mua, trong đó có quy định cụ thể của người mua về thiết kế, kỹ thuật, mẫu mã cũng như hình thức hoàn thiện nội thất sản phẩm cùng với biên bản bàn giao phần xây thô cho người mua.

Trong trường hợp doanh nghiệp bán bất động sản có khuyến mại thì doanh thu sẽ ghi nhận cả doanh thu khuyến mại. Giá trị của sản phẩm khuyến mại này sẽ được ghi nhận là doanh thu chưa thực hiện.

 

 

Cách hạch toán doanh thu theo tiến độ xây dựng dự án bất động sản
Đánh giá

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Call Now Button