Thị trường bất động sản mới bước qua thời kỳ nóng sốt, từ thời điểm đầu năm 2019 tới nay thị trường dần có dấu hiệu hạ nhiệt, vì vậy khi đầu tư bất động sản các chủ đầu tư nên thận trọng hơn để tránh gặp phải những nguy cơ rủi ro của thị trường.
Nhiều chuyên gia nghiên cứu cũng cho rằng, trong cuối năm 2018 tới 2019 thị trường bất động sản vẫn tồn đọng không ít góc chết màu xám. Điều này cũng chứng minh các chủ đầu tư khi đầu tư bất động sản đều cần phải hết thức thận trọng, dù thị trường vẫn có nhiều cơ hội tăng trưởng.
Nội dung bài viết
1. Mặc bằng giá bất động sản đang bị đẩy lên quá cao
Theo như thống kê thị trường bất động sản cho tới nay cũng cho thấy, mặt bằng giá cả bất động sản hiện đang bị đẩy lên quá cao, trong đó mặt bằng giá căn hộ đã trải qua 4 năm tăng trưởng đều đặn với mức tăng trung bình 15-20%. Như vậy, trong cả chu kỳ 2014-2017, bất động sản đã đội giá khoảng 60-80%. Cùng cột mốc thời gian này, giá đất cũng tăng trung bình ở mức 25-30%, nghĩa là đội giá thêm 100-120% trong chu kỳ 4 năm. Dù vẫn trong xu thế đi lên nhưng rất khó đoán được giá căn hộ và giá đất sẽ tăng như thế nào trong năm 2018 và còn phụ thuộc nhiều vào từng vị trí, khu vực.
Ngoài ra có không ít chủ đầu tư bất động sản trong thời gian vừa qua đã thông qua hình thức định mức giá bán cao, thậm chí cao nhất trong lịch sử khu vực mà bất động sản đó đang tọa lạc.
Trong trường hợp bất động sản có mức giá quá cao, thị trường bất động sản cũng sẽ dần bước vào thời kỳ loạn giá khiến tài sản bị thổi lên vượt xa so với giá trị thực tế của nó. Thời điểm này cũng dễ hình thành và tích tụ bong bóng bất động sản.
Vì vậy khi đầu tư bất động sản trong năm 2019, các chủ đầu tư cần thực sự thận trọng khi thẩm định giá và tiềm năng của bất động sản trước khi mua, không nên xuống tiền mù quáng.
2. Tỷ suất sinh lời bất động sản bấp bênh
Đứng trước thềm năm mới 2019, thị trường bất động sản cũng nở rộ với hàng loạt dự án bắt đầu bàn giao sản phẩm trong năm mới. Đây cũng là cột mốc kiểm tra những cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư thực tế đã đạt được tới đâu.
Trong năm vừa qua có không ít doanh nghiệp thả mồi khách hàng bằng những chiêu bài tỷ suất lợi nhuận cao, song khi đối mặt với thực tế, bài toán trên lý thuyết này không đơn giản chút nào và chắc chắn sẽ có sai số. Bởi lẽ, một khi nguồn cung đồng loạt hoàn thiện và tăng cao, theo quy luật thị trường, giá thuê, giá khai thác sẽ giảm dẫn đến biên lợi nhuận sẽ thấp hơn kỳ vọng.
Chính vì vậy khi đầu tư bất động sản chủ đầu tư cũng cần thật sự thận trọng để tránh thua lỗ trên cuộc chiến thị trường này.
3. Khó khăn khi ngân hàng chiết chặt tín dụng bất động sản
Việc ngân hàng ngày càng siết chặt tín dụng bất động sản trong năm 2019 cũng khiến không ít chủ đầu tư cùng doanh nghiệp bất động sản bấp bênh khi đầu tư những dự án mới.
Việc phải sử dụng tới đòn bẩy tài chính để đầu tư dự án bất động sản thường mang lại những rủi ro không nhỏ, siết chặt tín dụng bất động sản khiến cho các doanh nghiệp khó tiếp cận trong năm 2019, trong đó bất động sản không giảm lãi suất, hạn chế tín dụng cũng khiến cho ưu đãi nhà ở xã hội chưa thể tiếp cận được tới nguồn vốn, chưa nói tới những dự án thương mại khác.
Đồng thời, trong năm 2019, các ngân hàng cũng sẽ thực hiện thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước năm 2018. Cụ thể, từ ngày 1/1/2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa 40% vốn ngắn hạn, để cho vay trung hạn và dài hạn. Đây chính là một cách hạn chế tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và cũng có nghĩa là lĩnh vực này sẽ khó tiếp cận với vốn tín dụng hơn so với năm 2018 trở về trước.
Điều này càng chứng tỏ việc lãi suất ngân hàng giảm sẽ không áp dụng với lĩnh vực bất động sản, ngược lại các doanh nghiệp bất động sản còn khó tiếp cận tín dụng hơn, khiến cho tài sản thế chấp bị đánh giá thấp hơn trong khi hệ số rủi ro vẫn cao.
Hiện tại tài sản đảm bảo thực chỉ được đánh giá khoảng 50%, và chỉ cho vay khoảng 50% trong số tài sản đảm bảo đã được đánh giá đó. Tức là có tài sản đảm bảo 100 tỉ đồng cũng chỉ được vay 25 tỉ đồng.
Đặc biệt là việc trần tín dụng tối đa trong năm 2019 sẽ không vượt quá 14%, tức là việc bất động sản có thể tiếp cận tín dụng sẽ ngày càng khó khăn hơn, khiến không ít doanh nghiệp bất động sản phiền não. Việc lãi suất cao, ngân hàng lại hạn chế cho vay trong lĩnh vực bất động sản, dẫn tới việc một số doanh nghiệp triển khai dự án trong năm 2019 sẽ gặp khó khăn, nếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Thậm chí người đi mua nhà muốn vay tiền ngân hàng để mua cũng bị hạn chế.
4. Mãi lực có thể chậm lại
Mãi lực bất động sản trong năm 2019 có thể chậm lại cũng sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới lợi nhuận các chủ đầu tư thu về, trong đó từ năm 2018 -2019 sức mua nhà của người dân sẽ giảm dần lại, phân khúc căn hộ cũng dần giảm tốc dù bất động sản liền thổ vẫn đang bị thổi giá lên cao.
Các chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản cũng đánh giá năm 2019, thị trường sẽ có một khoảng lặng cần thiết. Để nhập cuộc thị trường một cách thành công, nhà đầu tư cần có một cái đầu lạnh, đầu tư có chọn lọc chứ không nên dốc vốn đại trà vào mọi phân khúc.
Đây cũng là lý do doanh nghiệp bất động sản cùng chủ đầu tư phải sử dụng tới phần mềm quản lý bất động sản Landsoft nhằm tối ưu công tác quản lý bất động sản và quản lý, hoạch định tài chính hiệu quả sát sao nhất, đồng thời việc sử dụng phần mềm Landsoft cũng giúp doanh nghiệp bám sát được với tiến độ thi công, theo dõi chặt chẽ được chất lượng công trình để có thể thu hút khách hàng nhanh chóng, xây dựng thương hiệu vững mạnh nhằm dễ dàng huy động được nguồn vốn đầu tư.