Nội dung bài viết
Cho tới thời điểm hiện tại công tác thu phí bảo trì chung cư và sử dụng phí bảo trì vẫn đang còn khá nhiều bất cập, thậm chí hàng loạt các vụ tranh chấp chung cư nổ ra đều liên quan tới phí bảo trì. Đứng trước thực trạng này các tòa nhà làm thế nào để giải quyết bài toán phí bảo trì chung cư tối ưu nhất ? Cùng Landsoft tìm hiểu kỹ hơn trong bài viết dưới đây.
1. Mức độ khó khăn trong thu và sử dụng phí bảo trì
Phí bảo trì là nguồn phí cần thiết để bảo trì tòa nhà hoạt động ổn định và hiệu quả, tuy nhiên việc thu và sử dụng phí bảo trì hiện nay vẫn còn khá nhiều bất cập. Ngay từ thời điểm thu phí bảo trì tòa nhà chung cư thì các phương thức thu phí cùng phạm vi áp dụng chi phí bảo trì tại nhiều tòa nhà chung cư hiện nay vẫn còn khá nhiều bất cập và cần phải điều chỉnh nhanh chóng.
Trong Luật Xây Dựng cũng đã quy định rõ ràng về phí bảo trì nhà chung cư, trong đó mức phí thu là 2% giá trị của toàn bộ tòa nhà. Khoản phí bảo trì chính là khoản thu cần thiết để có nguồn tài chính thực hiện công tác bảo trì chung cư hiệu quả và ổn định hơn.
Nhưng trên thực tế quy định thời điểm đóng kinh phí bảo trì 2% khi nhận bàn giao nhà thì không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Bởi lẽ, tại thời điểm đóng kinh phí bảo trì thì nhà thầu thi công vẫn còn trách nhiệm bảo hành nhà chung cư.
Ngoài ra 2% quỹ bảo trì chung cư thường sẽ được sử dụng hết trong thời gian từ 15 tới 20 năm, chưa kể theo như quy định của pháp luật thì các chủ sở hữu chung cư sau khoảng thời gian đó sẽ phải tiếp tục bỏ tiền bảo trì, nhưng thực tế cho tới hiện nay thì công tác bảo trì chung cư sau thời gian hết quỹ bảo trì vẫn đang phải dùng ngân sách của nhà nước.
Chính vì vậy để giải quyết tình trạng này cần phải có giải pháp tối ưu để cải thiện những bất cập trên, trong đó có thể thay thế thời điểm đóng phí bảo trì bằng cách để người mua nhà đóng kinh phí bảo trì 2% tại thời điểm hội nghị nhà chung cư đã bầu ban quản trị. Kinh phí bảo trì 2% nên được chia đều trong 60 tháng, nộp vào tài khoản tiền gửi ngân hàng của ban quản trị chung cư. Đồng thời xây dựng cơ chế để hỗ trợ ban quản trị thực hiện được nhiệm vụ này.
2. Khó khăn trong huy động thêm kinh phí bảo trì
Hầu hết các tòa nhà chung cư hiện nay đều gặp phải khó khăn khi huy động thêm kinh phí bảo trì nhà chung cư sau thời điểm kinh phí bảo trì ban đầu đã được sử dụng hết.
Theo như Luật nhà ở năm 2014 đã ban hành thì cũng chưa có quy định rõ ràng trong việc bảo trì, vì vậy nhiều đơn vị đã áp dụng cách thuê các công ty dịch vụ công ích thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới sự giám sát của ban quản trị. Phương án này giúp thực hiện công tác bảo trì suốt vòng đời tuổi thọ của nhà chung cư và giúp huy động kinh phí bảo trì sau khi hết kinh phí bảo trì ban đầu. Hơn nữa còn giúp nhà nước không phải chịu trách nhiệm bảo trì nhà chung cư như hiện nay.
Bên cạnh đó phương thức quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì trước khi thành lập ban quản trị nhà chung cư cũng có không ít bất cập, vì vậy vào thời điểm này HoREA kiến nghị người mua nhà bắt đầu đóng kinh phí bảo trì khi đã có ban quản trị nhà chung cư hoặc công ty dịch vụ công ích thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn. Trong trường hợp Luật Nhà ở vẫn quy định đóng kinh phí bảo trì 2% khi nhận nhà, thì Hiệp hội nhất trí phương án giao cho cơ quan nhà nước tạm thời quản lý. Sau khi thành lập ban quản trị nhà chung cư, cơ quan nhà nước sẽ bàn giao lại cho ban quản trị.
3. Cần minh bạch công tác sử dụng phí bảo trì chung cư
Để phòng tránh tranh chấp chung cư có thể bùng nổ xoay quanh bài toán phí bảo trì, việc sử dụng kinh phí bảo trì chung cư cũng cần phải đảm bảo minh bạch và rõ ràng.
Theo như Luật Nhà ở quy định kinh phí bảo trì về phần sở hữu chung của nhà chung cư hiện nay có nội hàm rất rộng, trong đó có những phần sở hữu chung rất dễ bị hư hại. Nếu sử dụng kinh phí bảo trì để bảo trì các phần thuộc sở hữu chung này thì không hợp lý, mà nên sử dụng nguồn kinh phí quản lý vận hành chung cư. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến Luật Nhà ở 2014 quy định đóng kinh phí bảo trì chung cư tại thời điểm khách hàng nhận nhà.
Vì vậy tốt nhất kinh phí bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm hệ thống kết cấu chịu lực, tường bao ngôi nhà, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm.
Đối với các phần sở hữu chung khác của nhà chung cư thì đề nghị sử dụng kinh phí quản lý vận hành chung cư hàng tháng để thực hiện duy tu, bảo dưỡng, bảo trì. Đối với tường ngăn chia căn hộ thuộc sở hữu chung của các chủ căn hộ liên quan thì các bên tự bỏ kinh phí để thực hiện công tác bảo trì.
Ngoài ra để đảm bảo thu và sử dụng phí bảo trì minh bạch, rõ ràng nhằm phòng tránh tranh chấp chung cư, tốt nhất các tòa nhà cần ứng dụng phần mềm quản lý Landsoft Control để quản lý thu chi rõ ràng, minh bạch, đảm bảo quỹ bảo trì được chi tiêu đúng mục đích, vừa đảm bảo sự hài lòng cho cư dân, vừa xây dựng hình ảnh thương hiệu uy tín và chuyên nghiệp cho đơn vị quản lý vận hành cũng như chủ đầu tư.