Theo như các chuyên gia nghiên cứu bất động sản dự báo , trong năm 2019 đầu tư bất động sản vùng ven sẽ là xu hướng đầu tư mới đầy tiềm năng được nhiều chủ đầu tư cùng doanh nghiệp bất động sản hướng tới.
Tuy nhiên những bất động sản vùng ven mặc dù tiềm năng và mang lại nguồn lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư nhưng cũng tồn đọng không ít thách thức mà các chủ đầu tư có thể gặp phải. Đặc biệt là trong thời gian tới khi có nhiều doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM đều có định hướng tiến quân về các tỉnh lân cận phát triển dự án. Làn sóng này sẽ giúp khu vực vùng ven có cơ hội bứt phá trong đầu tư bất động sản nhờ giá còn khá mềm.
Nội dung bài viết
1. Bất động sản vùng ven là thị trường kén vốn
Có một thực tế khi đầu tư bất động sản vùng ven mà các chủ đầu tư cần ghi nhớ là đây là thị trường tương đối kén vốn phải phải đua đường trường.
Nhất là trong tình trạng hiện nay khi ngân hàng đang ngày càng siết chặt tín dụng cho vay đầu tư bất động sản, khiến cho việc đầu tư lướt sóng hoặc đầu tư ngắn hạn tại các khu vực giáp ranh nội thành đã không còn có cơ hội sinh lời mà ngược lại mang tới độ rủi ro vô cùng cao, vì vậy khi đầu tư bắt buộc các chủ đầu tư phải xem xét thật kỹ.
Ngoài ra việc siết chặt vốn tín dụng bất động sản, tỷ suất quay vòng vốn chậm cũng khiến việc đầu tư bất động sản vùng ven chủ đầu tư phải trường vốn và có dòng vốn khỏe mạnh.
2. Bất động sản vùng ven đang bị làm giá
Tại thị trường bất động sản HCM trong những năm qua cơn sốt đất đều vô cùng cao, thậm chí những bất động sản vùng ven đều đã bị làm giá và thổi giá lên cao, trong khi thực tế đất nền và nhà đất tại các vùng ven rất khó xác định được giá cả trong những giao dịch mua bán, vì vậy khi những bất động sản này bị định giá quá cao và vượt qua giá trị thật càng khiến cho mức rủi ro với người mua sẽ nhiều hơn hẳn.
Đây cũng là một trong những lý do khiến bất động sản vùng ven càng khó chốt giao dịch với khách hàng và khó thu hồi được lợi nhuận , tính rủi ro cao.
Ngoài ra cơ hội tăng giá đột biến của các bất động sản ở tỉnh giáp ranh cũng khá thấp do nằm ở những nơi cách xa đô thị hạt nhân (Tp.HCM) với hạ tầng xã hội kém phát triển. Trong khi đó, các nhà đầu tư hiện có xu hướng kỳ vọng biên lợi nhuận quá lớn, vượt xa giá trị tài sản thực tế.
3. Bất động sản vùng ven có hạ tầng chậm đồng bộ, chi phí cơ hội cao
Hầu hết những bất động sản tại những khu vực tỉnh lẻ giáp ranh thành phố đều chưa có sự quy hoạch khoa học vàđồng bộ, điều kiện kinh tế xã hội vẫn chưa phát triển cụ thể và chưa có điều kiện phát triển toàn diện, vì vậy nếu với khu vực nội thành, dòng vốn đầu tư tổng lực vào hạ tầng tại những khu vực này còn cách một khoảng rất xa.
Về mặt lý thuyết, việc kết nối các vùng lân cận qua các trục giao thông huyết mạch với Tp.HCM đã được rút ngắn đáng kể về thời gian so với trước đây. Tuy vậy, thời gian chờ để việc kết nối đồng bộ, hoàn chỉnh từ đường nhánh, đường dẫn đến đường chính thường kéo dài. Thời gian chờ càng lâu thì nhà đầu tư càng chịu thiệt vì bị tính vào thất thoát chi phí tài chính và chi phí cơ hội.
4. Bất động sản vùng ven có khả năng chuyển hóa dòng tiền thấp hơn so với nội thành
So với khu vực nội thành các thành phố lớn như Hà Nội và HCM thì những bất động sản ở vùng ven có khả năng chuyển hóa dòng tiền thấp hơn, dễ mua nhưng khó bán. Những bất động sản ở khu vực này chỉ có 20-30% là mua để ở. Thậm chí ở một số ít dự án, tỷ lệ người ở chỉ chiếm chưa tới 10%, vì vậy số lượng khách hàng mua không cao.
Một thị trường thứ cấp với lượng nhà đầu tư chiếm trung bình tới 70-80%, ai cũng chờ đợi đến lúc tăng giá bán ra nên bị phình to hết cỡ, lượng người muốn bán ra áp đảo gấp nhiều lần so với người mua, đầu ra bị tắc nghẽn cục bộ.
Hơn nữa nếu nhà đầu tư muốn bán bất động sản vùng ven với giá cao, thu lãi lớn cũng khó khăn hơn nhiều, việc mua dễ bán khó cũng chính là rào cản làm cho khả năng chuyển đổi lợi nhuận từ tài sản thành tiền mặt tại các tỉnh giáp ranh thấp hơn các khu vực nội thành như Tp.HCM.
Để giải quyết tình trạng này và có được phương hướng đầu tư khoa học trong năm 2019, các chủ đâu tư cần ứng dụng phần mềm quản lý dự án bất động sản Landsoft để tối ưu công tác quản lý từng dự án bất động sản chuyên nghiệp và đồng bộ, theo dõi tổng thể chi tiết từng dự án bất động sản bao gồm sơ đồ phân lô, bản đồ quy hoạch, bóc bóc tách, quản lý lịch thanh toán theo tiến độ dự án bao gồm theo tiến độ các hạng mục như tiền đất, tiến độ xây dựng đến khâu bàn giao, làm sổ đỏ…. Và theo sát quy trình bán chung cư theo tiến độ dự án, thay đổi giá bán theo lịch thanh toán, theo dõi và quản lý thu hồi công nợ và báo cáo doanh thu theo đặc thù cho bán chung cư.
