fbpx

Giải pháp hạch toán xây dựng căn hộ để bán dành cho chủ đầu tư bất động sản

Giải pháp hạch toán xây dựng căn hộ để bán dành cho chủ đầu tư bất động sản

Chủ đầu tư khi phát triển dự án luôn cần phải hạch toán xây dựng căn hộ đầy đủ, trong đó chủ đầu tư cần hạch toán quyền sử dụng đất, tòa nhà, cơ sở hạ tầng để thu lợi từ dự án như cho thuê hoặc bán bất động sản.

Lúc này chủ đầu tư đòi hỏi phải có giải pháp hạch toán xây dựng căn hộ chính xác nhằm đảm bảo dự án có thể xây dựng thuận lợi và thu được hiệu quả cao.

PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH VÀ HẠCH TOÁN VỚI BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

Theo như thông tư số 130/2008/TT-BTC ban hành ngày 26/12/2008 đã có hướng dẫn thi hành một số điều luật về thuế TNDN cũng đề cập tới các vấn đề hạch toán kế toán bất động sản trong xây dựng căn hộ để bán.

Bài viết dưới đây cũng sẽ hệ thống hóa và làm rõ những quy định liên quan tới phương pháp xác định và hạch toán bất động sản nhằm đưa ra cái nhìn tổng thể và chi tiết.

Những vấn đề cơ bản về kế toán dự án bất động sản được đầu tư

Để đầu tư phát triển dự án bất động sản, chủ đầu tư cần nắm bắt những vấn đề liên quan tới công tác đầu tư cũng như kế toán dự án bất động sản đầu tư, trong đó có những vấn đề cơ bản sau:

+ Nguyên giá bất động sản là toàn bộ mọi chi phí bằng tiền hoặc giá trị tương đương mà doanh nghiệp phải bỏ ra, hoặc những giá trị hợp lý của các khoản đưa ra để trao đổi nhằm có được dự án bất động sản đầu tư tính tới thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành dự án.

+ Chi phí đầu tư xây dựng là nguồn vốn dùng để chi trả cho các hạng mục xây dựng dự án, bao gồm từ việc cải tạo hay mở rộng dự án, cung cấp thiết bị và xây mới công trình. Mỗi một dự án bất động sản được đầu tư đều có những mức định chi phí riêng.

+ Chi phí đầu tư tính qua những hạng mục và chỉ tiêu như tổng mức đầu tư, dự toán công trình, dự đoán mức đầu tư, giá thành và quyết toán dự án.

+ Tổng mức chi phí chi đầu tư xây dựng công trình là toàn bộ những chi phí dự toán xây dựng, người quyết định chính là chủ đầu tư cũng như chủ đầu tư sẽ quản lý về vốn thực hiện kiểm soát trong quá trình xây dựng dự án. Chi phí tổng đầu tư này chính là khoản đầu tư nhất định phải dự toán ở mỗi công trình.

+ Dự toán xây dựng công trình là ước tính và dự kiến trước chi phí trong quá trình xây dựng ban đầu, những ước tính này dựa trên cơ sở là khối lượng công việc cũng như vật liệu cung cấp để dự toán những chi phí ban đầu.

Giải pháp hạch toán xây dựng căn hộ để bán dành cho chủ đầu tư bất động sản

Mọi thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm các hình thức:

+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất hoặc cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng, thuê đất hoặc cho thuê lại đất của doanh nghiệp gắn liền với những tài sản trên đất như nhà cửa, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất cùng những tài sản khác.

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở

Kế toán chủ đầu tư dự án thường phải làm những gì?

Để hạch toán xây dựng căn hộ hiệu quả, bộ phận kế toán của chủ đầu tư cũng cần phải bám sát vào quá trình phát triển dự án, theo dõi và quản lý toàn bộ hợp đồng xây dựng cũng như cần nắm bắt tất cả chi tiết được yêu cầu trong hợp đồng xây dựng, quá trình xây dựng dự án và dự kiến hoàn thành dự án, xem xét kỹ những hạng mục phải chi trả trong quá trình phát triển dự án.

Trong quá trình hạch toán xây dựng căn hộ, bộ phận kế toán cần:

+ Lưu trữ và quản lý hóa đơn xuất vật tư hay nguyên liệu, giải trình sau khi hoàn thiện dự án.

+ Theo dõi chi phí chi trả cho máy móc thiết bị xây dựng cùng lương cho công nhân trong công trình

+ Kiểm tra chặt chẽ các định mức hạng mục, hóa đơn chứng từ trong quá trình xây dựng dự án. Không được để thất thoát hóa đơn và chứng từ, thống kê riêng biệt các hạng mục cần chi trả và làm rõ theo từng khoản.

+ Báo cáo và giải trình chi tiết tất cả hóa đơn xuất ra và chi trả. Lập báo cáo trình bày với ban lãnh đạo theo quy định và yêu cầu thời gian khác nhau.

+ Làm bảng lưng cho công nhân và làm báo cáo thuế theo từng tháng, từng quý cũng như báo cáo tài chính cuối năm chi tiết, làm hóa đơn chứng từ liên quan để giải trình khi có vấn đề bất thường.

Riêng với những công trình hạng mục đã quá thời hạn, kế toán bất động sản còn cần phải theo dõi và bám sát toàn bộ quá trình hạng mục thay đổi giá trị, bù thời gian dự kiến để tránh bị ùn tắc cũng như nhầm lẫn kinh phí.

QUY TRÌNH HẠCH TOÁN XÂY DỰNG CĂN HỘ ĐỂ BÁN CHO CHỦ ĐẦU TƯ

Để hạch toán kế toán xây dựng căn hộ, doanh nghiệp cần phải nắm rõ được những quy trình trong kế toán xây dựng cũng như cách hạch toán trước khi triển khai dự án nhằm đưa ra được những đánh giá nguồn lực về dự án chính xác nhất.

Nắm giữ hồ sơ dự án chi tiết

Trước khi xây dựng dự án, chủ đầu tư cần phải có sẵn dự toán của toàn bộ công trình, những dự toán này được xây dựng trên cơ sở khối lượng công việc, nguyên liệu và nhân công cũng như định mức tiêu hao vật tư, định mức xây dựng mà nhà nước ban hành doanh nghiệp phải tuân thủ.

Giải pháp hạch toán xây dựng căn hộ để bán dành cho chủ đầu tư bất động sản

Trong đó với những dự án thuộc vốn ngân sách thì dự toán đầu tư thường làm bài bản hơn. Nhưng với những dự án tư nhân do chủ đầu tư bỏ vốn và phát triển thì hồ sơ dễ bị lộn xộn, vì vậy khi làm hồ sơ hạch toán dự án doanh nghiệp cần chú ý phải có đầy đủ giấy tờ thủ tục tùy theo từng loại công trình, trong đó không thể thiếu những lưu ý sau:

+ Doanh nghiệp phải có bản sao quyết định phê duyệt dự án đầu tư hoặc báo cáo đầu tư, đi kèm theo đó là hồ sơ dự án khả thi.

+ Phải có tổng dự toán chi cho dự án bất động sản được đầu tư xây dựng, bao gồm tổng hợp kinh phí dự toán, giá trị vật tư theo công trình và hạng mục, giá trị vật tư thi công, bảng phân tích vật tư theo từng hạng mục công trình.

+ Phải có hồ sơ thầu hoặc giá thầu, hợp đồng xây dựng cùng với các phụ lục liên quan.

Xác định chi tiết các vật tư sử dụng trong xây dựng dự án

Khi hạch toán xây dựng căn hộ, kế toán xây dựng còn cần phải bóc tách toàn bộ kinh phí xây dựng cũng như tổng hợp tính chênh lệch vật tư xây dựng, thông qua đó nắm rõ được khối lượng vật tư cần thiết dùng cho từng hạng mục và công trình xây dựng.

Điều này đòi hỏi kế toán cần lập hồ sơ dự toán theo biểu giá vật tư xây dựng của nhà nước, thông qua đó kế toán xây dựng có được cơ sở để chủ đầu tư tính tổng dự toán, đây cũng là giá để tính toán cho hồ sơ thầu cũng như giá tham khảo với bên thi công.

Tuy nhiên trên thực tế thì giá vật tư xây dựng với bên thi công tham gia vào quá trình xây dựng thường là giá vật tư trên thị trường nên có sự chênh lệch nhất định, kế toán xây dựng cũng cần cân nhắc đảm bảo giá không quá cao so với trên dự toán ban đầu và phải phù hợp với giá cả trên thị trường, điều này sẽ tránh việc bóc chi phí khi kiểm toán hoặc quyết toán.

Ngoài ra, kế toán xây dựng cũng còn phải quan tâm tới khối lượng vật tư dựa theo bảng tổng hợp vật tư xây dựng ban đầu, bởi những vật tư này đều đã được tính toán trên cơ sở định mức xây dựng và không thể thay đổi. Điều này sẽ đảm bảo khống chế được mức tiêu hao vật tư của công trình.

Trong đó mỗi một công trình dự án căn hộ xây dựng đều chỉ rõ các khoản mục như : Nguyên vật liệu ( TK 621), Nhân công ( TK 622), Máy thi công ( TK 623), Chi phí quản lý chung : ( TK 627).

Trong đó chi phí quản lý chung chính là những chi phí quản lý trực tiếp cho hạng mục công trình, chi phí cho ban quản lý công trình từng hạng mục. Những chi phí này sẽ có độ chênh lệch theo từng trình độ quản lý và tay nghề xây dựng của từng nhà thầu để đưa ra mức thay đổi phù hợp.

Hạch toán các chi phí khi xây dựng căn hộ cho chủ đầu tư

Khi xây dựng dự án căn hộ để bán, chủ đầu tư cần phải hạch toán trước các khoản chi phí như sau:

Chi phí vật tư

Sau khi đã ký kết hợp đồng xây dựng, kế toán xây dựng sẽ căn cứ vào bảng tổng hợp vật tư của công trình để xem xét những vật tư tiêu hao theo từng hạng mục, qua đó bóc tách vật tư để xuất theo những hạng mục đó.

Nhiệm vụ của kế toán xây dựng lúc này là xem xét toàn bộ vật tư tồn kho của doanh nghiệp, lấy thêm vật tư nếu còn thiếu và đảm bảo vật  tư lấy thêm phù hợp với hạng mục thi công.

Giải pháp hạch toán xây dựng căn hộ để bán dành cho chủ đầu tư bất động sản

Hạch toán vật tư

Toàn bộ vật tư sử dụng trong quá trình thi công công trình sẽ được đưa xuống công trình hoặc nhập kho, kế toán xây dựng lúc này cần đối chiếu vật tư được đưa vào từng công trình với khối lượng vật tư trên bảng tổng hợp vật tư tiêu hao, sau đó nhập giá thành ( giá thành không được vượt quá định mức trên bảng tổng hợp trước đó).

Khi vật tư được xuất vào công trình cũng cần được theo dõi chi tiết và hạch toán thường xuyên.

Hạch toán chi phí nhân công

Chi phí nhân công khi xây dựng dự án chính là nhân công trực tiếp và được tính trên định mức xây dựng. Trong đó kế toán sẽ dựa vào số ngày công và bậc thợ chia theo tay nghề, năng lực để định mức chi phí nhân công. Điều này đòi hỏi kế toán phải theo dõi nhân công và chấm công từng hạng mục, công trình cụ thể.

Chi phí nhân công thường phức tạp hơn vì nhân công tại công trình xây dựng không có độ ổn định, nhất là với dự án xây dựng được thi công theo từng giai đoạn và sử dụng những nhóm thợ khác nhau, hay thời gian thi công khác nhau khiến việc theo dõi nhân công cũng phải được thực hiện khác nhau. Những khoản chi phí này cần có sự linh hoạt hơn.

Nếu không theo dõi được cụ thể tình hình nhân công, kế toán cũng có thể tổng hợp và dùng tới phương pháp phân bổ để hạch toán chi phí nhân công chính xác theo bảng chấm công, bảng lương cùng phiếu chi lương, các khoản chi phí bảo hiểm.

Hạch toán thiết bị máy móc thi công

Kế toán xây dựng sẽ dựa bào dự toán đã được duyệt để nắm bắt chi phí máy móc thi công cho dự án, trong đó từng loại máy và số ca máy móc thi công được tính chi tiết.

Giá của máy thi công mặc dù được yết giá trên bảng tổng hợp vật tư, nhưng đơn vị thi công cũng có thể thuê máy thi công với giá cao hoặc thấp hơn định mức đó tùy theo mức giá thị trường.

Nếu đơn vị thi công xây dựng đã có máy móc sẵn thì chi phí máy móc thi công sẽ được tính toán trên chi phí xăng dầu, khấu hao máy cùng tiền lương cho nhân công lái máy, chi phí sửa chữa máy móc trong quá trình thi công.

Hạch toán chi phí quản lý công trình xây dựng

Chi phí quản lý công trình xây dựng được hạch toán theo tỷ lệ % trên tổng chi phí của dự án, trong đó các chi phí quản lý chung bao gồm chi phí cho quản lý trực tiếp tại công trình, chi phí cho ban quản lý công trình phân bổ theo từng hạng mục.

Những chi phí quản lý này đều phải được định mức trước trong dự toán, nhưng cũng có thể thay đổi theo từng thời kỳ và từng doanh nghiệp.

Các chi phí quản lý bao gồm tiền lương, tiền công và chi phí cá nhân của người quản lý trực tiếp tại công trình. Khấu hao TSCĐ và CCDC cho bộ máy quản lý trực tiếp dưới công trình.

Ngoài ra còn có chi phí quản lý hành chính, chi phí phục vụ thi công, phục vụ công nhân, chi phí hội họp, đào tạo và bồi dưỡng cán bộ, thuê vốn sản xuất, chi phí bảo vệ công trình cho tới chi phí khởi công, khánh thành…

Kết chuyển giá vốn cho doanh thu xác định trong kỳ

Dựa theo doanh thu được xác định theo từng kỳ, kế toán xây dựng cũng phải xác định khối lượng vật tư cùng với chi phí cho hạng mục hoàn thành nhằm kết chuyển vào giá vốn phù hợp.

Bên cạnh đó, kế toán cũng có thể dựa vào giá trị vật tư cùng với các chi phí theo từng kỳ để theo dõi trực tiếp từng hạng mục chi phí, qua đó xác định tiến độ hoàn thành.

Giải pháp hạch toán xây dựng căn hộ để bán dành cho chủ đầu tư bất động sản

Ngoài ra còn cần căn cứ vào định mức lợi nhuận trước thuế nhằm tính giá vốn cho khối lượng công việc đã hoàn thành.

Thường các cơ quan chức năng, sẽ kiểm tra giá mua vào của vật tư, và khối lượng vật tư xuất cho công trình, chứ ít quan tâm tới giá vốn kết chuyển cho khối lượng hoàn thành khi công trình chưa kết thúc

Khi ghi nhận doanh thu, kế toán đồng thời tạm tính giá vốn cho khối lượng hoàn thành, hạch toán

NHỮNG SAI SÓT THƯỜNG GẶP KHI HẠCH TOÁN XÂY DỰNG CĂN HỘ ĐỂ BÁN

Khi hạch toán xây dựng căn hộ để bán, doanh nghiệp bất động sản thường dễ gặp phải những sai sót mà cần tránh lặp phải như sau:

+ Thủ tục đầu tư chưa đầy đủ: Không có quyết định đầu tư, quyết định phê duyệt dự toán, không tổ chức đấu thầu, đấu giá…

+ Không có dự toán cho công trình xây dựng cơ bản, sửa chữa lớn TSCĐ,…

+ Chưa thanh toán đầu đủ tiền hồ sơ chứng từ, chẳng hạn không có hóa đơn mua thiết bị, chưa trả tiền cho đối tác, chưa thanh toán qua ngân hàng…

+ Không có hóa đơn và chứng từ hợp lệ khi chi tiền cho các hoạt động xây dựng cơ bản

+ Tiền chi trả trên báo cáo đầu tư chi tiết từng công trình có sự chênh lệch với sổ theo dõi của kế toán

+ Tự động sửa chữa hạng mục lớn mà không có sự phê duyệt từ giám đốc

+ Chi phí sửa chữa lớn đưa vào chi phí sản xuất kinh doanh trong kỳ mà không có sự phân bổ rõ ràng.

+ Chi phí khấu hao, chi phí sản xuất chung phân bổ vào giá trị công trình chưa hợp lý

+ Chi phí xây dựng cơ bản dở dang vào cuối kỳ chưa phù hợp, chỉ nằm trên cơ sở ước tính. Các khoản đầu tư xây dựng cơ bản cuối kỳ không rõ ràng, chi phí còn sở dang tồn đọng từ nhiều kỳ chưa được xử lý.

+ Hóa đơn đầu vào không phù hợp với tiến độ của công trình, hoặc xác định doanh thu xong mới có hóa đơn đầu vào.

+ Hóa đơn xuất không đúng thời điểm xác định doanh thu xây lắp công trình, hoặc không xuất hóa đơn phần bảo hành với giá trị công trình.

+ Không kê khai và nộp thuế vãng lai với các công trình ngoại tỉnh.

Để tránh những trường hợp sai sót này có thể xảy ra, chủ đầu tư cần phải có giải pháp quản lý và kiểm soát chặt chẽ ngay từ đầu, tìm đến sự trợ giúp từ các nền tảng phần mềm quản lý chi tiết nhằm hạn chế xuất hiện những sai sót trên.

Bên cạnh đó doanh nghiệp cũng cần chú ý:

+ Toàn bộ chi phí xây dựng dự án vượt định mức tiêu hao sẽ được  hạch toán vào giá vốn hàng bán trong kỳ theo chuẩn mực kế toán, nhưng sẽ bị cơ quan thuế loại khỏi chi phí được trừ, trước khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.

+ Những dự án căn hộ sau khi hoàn thành, hồ sơ lưu trữ phải có đầy đủ cả dự án, quyết toán được duyệt. Những hồ sơ này sẽ được kế toán lưu trữ và theo dõi giảm trừ trong doanh thu, chi phí … nếu quyết toán được duyệt bị loại những hạng mục hoặc chi phí liên quan. Chứng từ, hồ sơ phải là bản gốc, đầy đủ chữ ký liên quan

+ Chi phí bảo hành được trích vào chi phí, không được giảm trừ phần bảo hành khi xác định doanh thu cuối cùng của hợp đồng

+ Những trường hợp xây lắp ngoại tỉnh, kế toán cần kê khai thuế vãng lai ngoại tỉnh.

 

Giải pháp hạch toán xây dựng căn hộ để bán dành cho chủ đầu tư bất động sản
Đánh giá

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Call Now Button