Vấn đề tranh chấp trong quản lý vận hành chung cư là vấn đề muôn thủa mà hầu hết các chung cư đều gặp phải. Mặc dù việc quản lý vận hành chung cư đều có những quy định cụ thể trong xử lý vướng mắc giữa cư dân cùng ban quản lý, nhưng kéo theo đó vẫn còn không ít những góc khuất tình và lý trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa cư dân với đơn vị quản lý/chủ đầu tư.
Trong những báo cáo gần đây cũng cho thấy, tình trạng tranh chấp chung cư hiện nay đang liên tục gia tăng với nhiều mức độ tranh chấp khác nhau, trong đó chủ yếu nguyên nhân tranh chấp là do chủ đầu tư chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu ban quản trị, chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư; tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư, tranh chấp phần sử dụng chung tại tòa nhà, tranh chấp về phí vận hành chung cư,… . Theo đó, nguyên nhân lớn khiến tranh chấp bùng phát và mất nhiều thời gian giải quyết là do các chế tài chưa được áp dụng một cách hiệu quả, kịp thời và đủ sức răn đe.
1. Những tranh chấp liên quan tới việc thiết lập ban quản trị tòa nhà và phí quản lý tòa nhà
Theo Thông tư 02/2016/TT-BXD về sử dụng nhà chung cư đã có quy định khi tòa nhà chính thức đi vào hoạt động thì phải có ban quản trị trước 12 tháng. Tuy nhiên việc thành lập ban quản trị vẫn còn khá chậm chạp do việc “chia ghế” trong Ban quản trị, nhiều trường hợp không nhận được sự đồng thuận của các bên.
Cụ thể là tại một số chung cư khi họp hội nghị chung cư để bầu ban quản trị cũng không nhận được sự ủng hộ từ phía người dân vì cư dân cho rằng chủ đầu tư đã sắp xếp sẵn ban quản trị chung cư từ trước.
Đặc biệt sau khi ban quản trị chung cư được bầu ra thì chủ đầu tư phải có nghĩa vụ bàn giao lại 2% phí bảo trì chung cư theo đúng như quy định, đây là khoản phí mà chủ đầu tư đã “thu trước” của cư dân và câu hỏi mà cư dân tại nhiều dự án đặt ra là khoản lãi hàng tháng trên số tiền phí bảo trì đó trong khoảng thời gian giao thời này có phải trả lại cư dân hay không?
Trong trường hợp này với khoản phí bảo trì chung cư khổng lồ khiến không ít chủ đầu tư không trả ngay, hoặc ban quản trị nhà chung cư không đủ kiên quyết, thẩm quyền yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí, hoặc ban quản trị còn mập mờ trong vấn đề quỹ bảo trì tòa nhà chung cư.
2. Những tranh chấp liên quan tới chất lượng dịch vụ tòa nhà
Chất lượng dịch vụ tòa nhà cũng là một trong những vấn đề thường xảy ra tranh chấp. Một chủ căn hộ cao cấp tại Quận 2, TP HCM cho biết, gia đình anh đã phải bỏ ra hơn 4 tỷ đồng để mua một căn hộ xây thô tại dự án, nên phải được phục vụ với chất lượng và dịch vụ tương xứng. Tuy nhiên, vấn đề thế nào là tương xứng, chuyên nghiệp thì luôn là vấn đề gây tranh cãi giữa chủ đầu tư với cư dân dự án này từ những điều nhỏ nhất, như thái độ của bộ phận bảo vệ, của nhân viên hầm xe, cách sắp xếp xe cộ dưới tầng hầm… .
Trên thực tế, khi chung cư chính thức đi vào hoạt động thì chủ đầu tư chính là đơn vị chịu trách nhiệm đứng ra quản lý trực tiếp hoặc thuê đơn vị quản lý khác để thực hiện. Trong trường hợp này, chủ đầu tư sẽ cân đối thu bù chi để không lỗ và dù có lỗ trong năm đầu tiên thì nhiều chủ đầu tư vẫn chấp nhận xem coi đó như chi phí phát triển thương hiệu. Trong những năm đầu chung cư mới vào hoạt động quá trình quản lý vận hành thường gặp rất nhiều khó khăn.
Một số trường hợp như thói quen sống nhà phố của nhiều người, anh em bạn bè đến thăm nhà thường ra vào thoải mái, ngược lại chung cư thì khi ra vào thang máy thường phải có thẻ từ mới có thể lên tầng mong muốn. Hoặc việc sử dụng hồ bơi, hộ gia đình nào đăng ký thì mới có thể sử dụng, đối vơi bạn bè đến muốn bơi thì phải đăng kí để đơn vị quản lý nắm rõ thông tin để quản lý thuận tiện và dễ dàng.
Cư dân trong tòa nhà là những người làm nhiều ngành nghề, sinh hoạt với nhiều phong tục tập quán khác nhau nên thách thức đặt ra cho đơn vị quản lý chính là đơn vị đứng giữa cư dân và chủ đầu tư để dung hoà và giải quyết những mâu thuẫn đó một cách hài hoà và hợp lý.
Để giải quyết triệt để tình hình này, giải pháp tốt nhất là chủ đầu tư, ban quản lý nhà chung cư cần ứng dụng ngay phần mềm quản lý tòa nhà Landsoft Control để quản lý vận hành chung cư hiệu quả, minh bạch rõ ràng trong mọi khoản thu – chi bao gồm cả quỹ bảo trì chung cư, từ đó hạn chế tối đa tình trạng tranh chấp chung cư có thể xảy ra.
