Tình trạng mập mờ chung – riêng trong quản lý nhà chung cư cho tới nay vẫn còn là một vấn nạn khiến không ít cư dân đau đầu. Mặc dù UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 4520/QĐ-UBND để ngăn chặn tình trạng loạn giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn nhưng vẫn không ngăn được hiện tượng này.
Thậm chí việc mập mờ chung – riêng trong quản lý nhà chung cư còn khiến ban quản lý tòa nhà dễ bị mất điểm trước cư dân, dẫn tới tình trạng tranh chấp chung cư bùng nổ.
Vậy làm sao để ngăn chặn được thực trạng mập mờ trong quản lý nhà chung cư ? Làm sao để minh bạch hóa việc quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay ? Cùng tìm hiểu câu trả lời qua bài viết dưới đây !!!
1. Nhiều tòa nhà chung cư vẫn chưa tách bạch sở hữu chung và sở hữu riêng
Thực tế tại nhiều tòa nhà hiện nay có không ít tình trạng sở hữu chung và sở hữu riêng của tòa nhà chưa được tách bạch rõ ràng, dẫn tới nhiều tranh chấp chung cư lớn này sinh, trong đó vấn đề sở hữu chung và sở hữu riêng giữa chủ đầu tư với người mua căn hộ chung cư là không hề thiếu.
Tình trạng tranh chấp chung cư do sở hữu chung – riêng mập mờ thường xảy ra khi chủ đầu tư giao nhà chậm cho người dân, hoặc căn nhà có nội thất cùng với diện tích không đúng như trong thỏa thuận. Phần diện tích sàn không được sử dụng, quản lý minh bạch; các loại phí bảo hành, bảo trì, quản lý vận hành tòa nhà “giá trên trời” và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chậm so với cam kết…
Điều quan trọng là hiện tại pháp luật vẫn chưa có những quy định cụ thể và rõ ràng để giải quyết được những tranh chấp này, trong khi cả cư dân lẫn chủ đầu tư đều đưa ra những lý lẽ riêng của mình. Những mâu thuẫn này sẽ càng được đẩy lên cao trào khi chủ đầu tư buộc người dân phải nộp nhiều khoản phí dịch vụ cao trong khi vẫn khai thác tích cực các diện tích công cộng để phục vụ lợi ích cá nhân.
Tại các khu đô thị lớn có không ít tòa nhà chung cư vẫn không thể tìm được tiếng nói chung thống nhất giữa cư dân và chủ đầu tư về chất lượng dịch vụ chỉ do phần sở hữu chung, riêng chưa được làm rõ.
2. Vậy bản chất của nhà chung cư là như thế nào ?
Hiện Bộ luật Dân sự chỉ dành đúng một điều luật Điều 225 – để nói về sở hữu chung cư. Còn tại Luật Nhà ở năm 2007 và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành ngày 28/5/2008 quy định phần sở hữu chung như sau: “Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, sàn, mái, sân thượng, hành lang, thang máy, đường thoát hiểm, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga… và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào”.
Tuy nhiên trong những điều luật này lại chưa quy định rõ ràng phần diện tích tầng lửng, tầng hầm hay tầng trệt trong chung cư là tài sản chung hay riêng, vì vậy khi cấp giấy chứng nhận quyền chủ sở hữu căn hộ thì cơ quan chức năng đều ghi rõ phần sở hữu riêng của các chủ căn hộ là căn hộ trên toàn bộ khuôn viên đất thuộc quyền đồng sở hữu của các chủ căn hộ này.
Trong khi nếu như tuân thủ theo đúng quy định của luật Nhà Ở và Luật kinh doanh bất động sản thì ngoài phần diện tích sở hữu riêng là các căn hộ thì những phần diện tích khác đều được xác định rõ ràng là tài sản chung của toàn bộ chủ sở hữu căn hộ.
Tuy nhiên cơ quan chức năng lại không khẳng định rõ điều này nên trong quá trình thực thi lại có nhiều cách hiểu khác nhau, từ đó nảy sinh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư cùng với người dân sống tại các chung cư trong khu đô thị. Thậm chí trong luật pháp cũng không có chế tài và không bắt buộc khâu hậu kiểm cũng là thiếu sót quan trọng.
Trong không ít trường hợp, do quá lạm dụng quyền Ban quản lý tòa nhà áp đặt nhiều quy định vượt quá sức chịu đựng của người dân dẫn đến xung đột gay gắt mà nhà chức trách cho đến nay vẫn đau đầu tìm kiếm lời giải nhưng chưa thành công. Hiện ở những khu có tranh chấp, những phần tài sản được nhà đầu tư giữ lại là những tài sản mà khi sống trong chung cư, người ta buộc phải sử dụng, chứ không có sự lựa chọn khác như bãi, nhà để xe.
Chính vì vậy để giải quyết dứt điểm tình trạng trên, giải pháp thiết yếu là ban quản lý tòa nhà cần ứng dụng phần mềm quản lý Landsoft Control để tối ưu hóa công tác quản lý tòa nhà, minh bạch rõ ràng các diện tích chung riêng trong tòa nhà chung cư, có giải pháp quản lý khu vực chung – riêng rành mạch và cụ thể, từ đó vận hành tòa nhà ổn định, hiệu quả và đảm bảo hài lòng cho cư dân mà vẫn thu được lợi nhuận cho doanh nghiệp.
