Làm thế nào để định giá nhà phố sau cơn sốt ảo chính xác nhất ?

Để định giá nhà phố hiệu quả sau cơn sốt ảo bao giờ các chủ đầu tư cũng đều phải xem xét được tiềm năng khai thác của nhà phố có xứng với khoản tiền mình dốc vốn để bỏ ra hay không, điều này sẽ phần nào giúp chủ đầu tư xác định được giá nhà phố chính xác và chi tiết nhất.

Đặc biệt sự tăng giá cảo của nhà phố trong quãng thời gian qua cũng phần nào làm nhiễu loạn thị trường, ảnh hưởng tới quá trình thương lượng mức giá nhà phố và phần nào gây khó khăn cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng, khiến không ít khách hàng “hoang mang” khi xuống tiền đầu tư.

Vì vậy việc xác định được giá nhà phố ảo sẽ giúp chủ đầu tư cùng khách hàng có thể quyết định nhanh chóng và chính xác, tăng cường khả năng giao dịch hiệu quả hơn.

Cùng Landsoft tìm hiểu kỹ hơn cách xác định giá nhà phố qua cơn sốt ảo trong bài viết dưới đây.

1. Đánh giá mức giá trị tài sản với hiệu quả khai thác

Để xác định chính xác mức giá nhà phố sau cơn sốt ảo hiệu quả, bao giờ chủ đầu tư cùng người mua đều cần phải đánh giá chính xác mức giá trị tài sản cùng với hiệu quả khai thác có tương xứng hay không.

Trên thực tế giá trị thực của tài sản phần nào cũng sẽ được phản ánh thông qua hiệu quả khai thác của chính ngôi nhà đó, trong đó chủ đầu tư có thể tiến hành thẩm định giá trị thật sự của căn nhà phố thông qua tính thương mại của tài sản, bao gồm hiệu suất kinh doanh, hiệu suất cho thuê dài hạn cùng những giá trị khai thác khác.

Đối với những căn nhà phố có khả năng khai thác quá thấp nhưng lại được “thổi giá” quá cao thì giá trị của căn nhà đó đang bị thổi phồng quá nhiều so với giá trị thực tế.

Riêng với những bất động sản đang đạt được lợi suất cho thuê cao hơn so với giá tiền gửi cùng giá thuê ổn định thì người mua thường kiểm tra kỹ càng hơn tính pháp lý trước khi xuống tiền.

Chính vì vậy chủ đầu tư cũng có thể thông qua những mốc tham chiếu với các bất động sản tương đồng đang hoạt động trong cùng khu vực nhằm tính toán được hiệu quả kinh doanh của căn nhà phố đang rao bán, từ đó dễ dàng thuyết phục được khách hàng “xuống tiền” tốt hơn.

2. Xác định giá nhà phố qua so sánh và đàm phán

Thường giá trị của căn nhà phố sẽ được quyết định qua quá trình so sánh và đàm phán giữa chủ đầu tư cùng người mua nhà, trong đó để đạt được hiệu quả đàm phán tốt nhất thì chủ đầu tư cũng có thể thống kê giá trị trung bình của sản phẩm nhà phố trong cùng khu vực hay những vị trí đang xem xét bằng cách so sánh giá của căn nhà muốn mua với ít nhất 3 vị trí bất kỳ cùng khu vực. Trường hợp vẫn chưa thực sự yên tâm, chưa có cảm giác chắc chắn, nhà đầu tư nên mở rộng phạm vi khảo sát ra thành 5-10 vị trí bất kỳ cùng khu vực.

Việc so sánh giá càng nhiều sẽ dẫn tới độ chính xác về mức giá càng cao, vì vậy việc mổ xẻ và cắt lát thị trường qua khảo sát và so sánh kỹ lưỡng sẽ tạo hiệu quả tốt và tăng tính thuyết phục hơn trong cuộc đàm phán với khách hàng.

Một quy tác vàng được nhiều chuyên gia bất động sản thường xuyên sử dụng là đánh mạnh vào nhu cầu của người mua thông qua các câu hỏi mà khách hàng mong muốn, đồng thời liệt kê và so sánh với mức giá thị trường sẽ tăng cường khả năng thuyết phục và thu hút khách hàng hiệu quả.

Việc xác định chính xác giá nhà phố sẽ gia tăng được cơ hội bán hàng và tăng khả năng thuyết phục người mua tốt nhất, giúp việc chốt giao dịch dễ dàng thành công hơn.

3. Sự tương xứng giữa giá chào bán và chi phí cơ hội

Khi đứng trước một giao dịch lớn, các nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp cũng như nhà đầu tư tổ chức thường đưa ra bộ quy tắc tính chi phí cơ hội. Bài toán cần đặt ra đối với căn nhà phố có giá chào bán cao đến mức gây hoài nghi là chi phí cơ hội sẽ mất đi là bao nhiêu và nó có xứng đáng để đặt cược không?

Chính vì vậy việc xác định độ tương xứng giữa giá bán và chi phí cơ hội cũng sẽ giúp chủ đầu tư chào bán được nhà phố tốt hơn và hạn chế được cơn sốt ảo giá nhà phố ảnh hưởng tới thị trường.

Chính vì vậy đối với mỗi căn nhà phố chúng ta đều cần xác định giá trị căn nhà thông qua các câu hỏi như :

Tài sản này có tốc độ tăng giá như thế nào trong ngắn – trung và dài hạn? Với những căn nhà phố đã chạm đến mức giá kỷ lục thì liệu nó có còn khả năng tăng giá nữa hay không? Liệu tình trạng mua vào với giá cao nhưng chờ mãi không thể bán với giá cao hơn có xảy ra không? Thanh khoản của tài sản này nhanh hay chậm khi cần vốn để theo đuổi một cơ hội khác? Tiền đổ vào tài sản này có thể xảy ra những rủi ro gì? Cần phải tỉnh táo đưa ra tất cả các kịch bản từ màu xám cho đến màu đen khi tính đến chi phí cơ hội, chứ không chỉ tô vẽ mỗi kịch bản màu hồng.

Ngoài ra các chủ đầu tư còn cần có giải pháp quản lý dự án bất động sản hiệu quả để quản lý nhà phố tốt hơn, bao gồm quản lý từ khâu quản lý sản phẩm, lịch thanh toán, chính sách bán hàng, tính giá, thu hồi công nợ theo đợt thanh toán đến việc hỗ trợ tự động hóa các giao dịch giữ chỗ, đặt cọc, góp vốn, mua bán, chuyển nhượng, bàn giao sổ đỏ…