Những bất cập vướng mắc thường gặp trong quản lý vận hành nhà chung cư tại Tp.HCM

Thành phố HCM là địa phương có số lượng nhà chung cư nhiều nhất trong cả nước, tuy nhiên nơi đây cũng là khu đô thị còn tồn đọng nhiều bất cập và vướng mắc trong quản lý vận hành nhà chung cư, khiến việc quản lý vận hành thiếu tình thống nhất.

Trong khi đó thực tế chính quy định của pháp luật trong quản lý vận hành nhà chung cư vẫn còn nhiều hạn chế, điều này cũng thúc đẩy cho việc xử lý các tranh chấp và khiếu kiện trong quản lý vận hành tòa nhà gặp phải nhiều khó khăn.

1. Nhiều tòa nhà trên địa bàn Tp.HCM tồn tại nhiều tranh chấp và xung đột

Theo như công tác rà soát và kiểm tra các tòa nhà chung cư trên địa bàn thành phố HCM cũng cho thấy hiện tại vấn đều quản lý vận hành nhà chung cư còn nhiều tồn tại tranh  chấp và vướng mắc.

Thông thường những tranh chấp thường gặp nhất trong quản lý vận hành nhà chung cư chính là việc chậm bàn giao 2% kinh phí bảo trì tòa nhà, kèm theo đó là những tranh  chấp về diện tích sở hữu chung – riêng trong tòa nhà, sử dụng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư…. Đây đều là những nguyên nhân phổ biến dẫn phát tranh chấp bùng nổ.

Chẳng hạn, chung cư Bình Minh (phường Hiệp Phú, quận 9), dù đã hoàn thành và đưa vào sử dụng từ năm 2007 nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao kinh phí bảo trì và phần diện tích sử dụng chung cho Ban quản trị tòa nhà. Bên cạnh đó, giữa Ban quản trị và chủ đầu tư của chung cư này hiện còn tranh chấp về quyền sở hữu tại tầng 1 và tầng 16.

Hoặc tại nhiều tòa nhà chung cư còn có tình trạng gửi đơn khiếu nại tới các cơ quan chức năng để tố chủ đầu tư cố tình chây ì trong việc bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Với điều này sở xây dựng thành phố HCM cũng tiến hành làm việc với chủ đầu tư cùng ban quản trị để thống nhất về số liệu, phương thức và thời gian bàn giao kinh phí bảo trì. Trong trường hợp cần thiết, Sở Xây dựng sẽ kiến nghị UBND thành phố ra quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì 2% và bàn giao cho Ban quản trị.

2. Vai trò của cơ quan chức năng

Mặc dù thành phố HCM là nơi có số lượng chung cư nhiều nhất cả nước, nhưng tại đây vai trò của chủ đầu tư, ban quản trị cùng với đơn vị quản lý vận hành và ý thức trách nhiệm của cư dân vẫn chưa thể theo kịp được với sự phát triển của thực tế. Trong đó hầu hết những xung đột, mâu thuẫn và tranh chấp chung cư đều xuất phát từ lợi ích cục bộ chưa được các chủ thể dung hòa. Đặc biệt, vai trò quản lý nhà nước, mà cụ thể là UBND cấp quận, huyện, phường, xã, thị trấn chưa được phát huy, mặc dù đã được phân cấp, quy định rõ trách nhiệm.

Để công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư đi vào nền nếp, ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM cho rằng, nguyên tắc giải quyết các tranh chấp sở hữu chung và riêng, đầu tiên phải do chủ đầu tư và Ban quản trị hoặc chủ sở hữu nhà chung cư tự thỏa thuận với nhau. Nếu các bên không thương lượng được thì cơ quan giải quyết là tòa án chứ không phải Sở Xây dựng. Còn tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư cũng theo nguyên tắc các bên tự thỏa thuận, nếu thỏa thuận không có kết quả thì UBND cấp tỉnh chủ trì giải quyết. Các tranh chấp trong nội bộ sẽ do Ban quản trị tự giải quyết theo quy chế hoạt động. Nếu có dấu hiệu vi phạm quy định về tài chính sẽ do Hội nghị nhà chung cư quyết định phương thức xử lý…

3. Giải pháp nào để quản lý vận hành nhà chung cư ổn định ?

Để đảm bảo quản lý vận hành nhà chung cư ổn định, từ các cơ quan chức năng và chính phủ cũng đều cần phải ban hành quy định chế tài xử lý đối với hành vi vi phạm của chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị và cư dân trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư. Đồng thời, kiến nghị Bộ Xây dựng sớm điều chỉnh, bổ sung Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.

Tuy nhiên quan trọng nhất vẫn là ban quản lý nhà chung cư phải có giải pháp quản lý vận hành tòa nhà chung cư một cách khoa học và minh bạch, rõ ràng để đảm bảo được sự hài lòng cho cư dân.

Để làm được điều này ban quản lý nhà chung cư nên ứng dụng phần mềm quản lý tòa nhà Landsoft Control vào quản lý vận hành nhà chung cư, từ đó giúp ban quản lý có thể quản lý minh bạch, công khai toàn bộ hoạt động thu – chi của tòa nhà với cư dân, dễ dàng quản lý các dịch vụ cũng như vấn đề bảo dưỡng, bảo trì tòa nhà kịp thời và chu đáo, đảm bảo cho cư dân có được môi trường sinh hoạt ổn định và chất lượng hơn.

Đặc biệt sử dụng phần mềm quản lý tòa nhà Landsoft Control còn giúp ban quản lý chuyên nghiệp hóa công tác quản lý vận hành nhà chung cư, từ đó nâng cao hoạt động quản lý tốt nhất và xây dựng thương hiệu chuyên nghiệp, vững mạnh hơn.