Phần mềm Landsoft

Quản lý chung cư: nhiều quy định nhưng thiếu chế tài

Mâu thuẫn về sở hữu, chi phí bảo trì, công tác quản lý, tranh chấp giữa chủ đầu tư với ban quản trị, chủ đầu tư với cư dân, ban quản trị với cư dân là những vấn đề nổi cộm vẫn đang diễn ra tại các khu chung cư. Nguyên nhân sâu xa là việc đề xuất quy định hoạt động nhưng chưa đề ra hệ thống chế tài chặt chẽ, thiếu văn bản quy phạm pháp luật cụ thể rõ ràng quy định trách nhiệm, nghĩa vụ giữa các bên.

Vấn đề sở hữu chung

Khi nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì mới phát sinh phần sở hữu chung. Nhà chung cư do các tổ chức, thành phần kinh tế đầu tư xây dựng và bán theo cơ chế thị trường sẽ có phần sở hữu chung. Ngược lại, những công trình do nhà nước đầu tư xây dựng như nhà ở cho sinh viên, nhà ở của công nhân khu công nghiệp được các doanh nghiệp đầu tư xây dựng để cho thuê sẽ không phần sở hữu chung.

Theo điều 100 Luật nhà ở, quy định về sở hữu chung trong khu chung cư gồm có không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư:  khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy…. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư; các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng, để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt. Tuy nhiên, các trường hợp tranh chấp là do trong quá trình soạn thảo, kí kết hợp đồng các phần sở hữu chung không được nêu cụ thể, đặc biệt là các phần diện tích để kinh doanh, dịch vụ dẫn đến tranh chấp, gây bức xúc giữa các bên.

Chi phí quản lý, dịch vụ chung cư

Các chi phí trong tòa nhà bao gồm chi phí quản lý vận hành, phí dịch vụ (giữ xe, thang máy…). Trong đó, chi phí vận hành chỉ tính cho phần sở hữu chung trong tòa nhà như: trang thiết bị, nhân công phục vụ, chi phí sử dụng năng lượng, nhiên liệu, vật liệu, chi phí bảo dưỡng thường xuyên và các chi phí khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị thuộc phần sở hữu chung, chi phí phụ cấp trách nhiệm cho ban quản trị tòa nhà và các phụ phí phục vụ cho hoạt động của ban quản trị.

Tương tự như quy định về quyền sở hữu chung riêng, các khoản phí cũng đã được quy định trong Luật nhà ở điều 68,  Điều 50 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD…Tuy nhiên do một số hợp đồng nhà ở được thực hiện trước khi luật ban hành nên chưa nêu cụ thể các chi phí cũng như chủ đầu tư không liệt kê chi phí vào hợp đồng khiến người dân bức xúc khi phát sinh hoặc chi phí dịch vụ tăng lên do biến động của thị trường. Mặt khác, theo quy định, chi phí dịch vụ không được cao hơn mức giá nhà ở nhưng tại nhiều địa phương, mức giá dịch vụ đến thời điểm này vẫn là ẩn số kéo theo đó là sự lung túng cho chủ đầu tư trong việc ban hành mức giá dịch vụ sao cho hợp lý.

Để giải quyết những bất cập trên, Các cơ quan chức năng cần đi đầu trong việc đề ra chính sách cụ thể, rõ ràng hơn trong việc điều chỉnh mức giá dịch vụ, chủ đầu tư xét theo các quy định này để đề ra giá theo đúng luật và khi có sai phạm sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý. Ngoài ra, để gia tăng lợi nhuận, doanh nghiệp không nhất thiết phải điều chỉnh tăng giá các chi phí thay vào đó là hoàn chỉnh mô hình vận hành thật khoa học, có thể áp dụng các giải pháp công nghệ như phần mềm quản lý chung cư giúp giảm bớt gánh nặng cho đội ngũ ban quản trị tòa nhà.

Khi tiến hành thương thảo, lập hợp đồng giữa các bên, những khoản phí cũng như quy định sở hữu chung riêng cần được đề cập một cách rõ ràng kèm theo đó là quyền lợi, trách nhiệm giữa các bên. Nếu một trong hai bên vi phạm sẽ chịu trách nhiệm như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Điều này giúp hoạt động kinh doanh trở nên minh bạch và có tính đảm bảo pháp lý hơn, tạo được sự tin cậy trong lòng khách hàng. Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cũng cần đi sâu sát nghiên cứu, tìm hiểu nguyện vọng thực tế, đề xuất những điều chỉnh thích hợp nếu Luật có khoản nào chưa rõ ràng, chưa minh bạch, chặt chẽ. Hoàn thiện hành lang pháp lý trong lĩnh vực này hứa hẹn tạo dựng một môi trường kinh doanh lành mạnh hơn cũng như ổn định được an sinh, phúc lợi cho cư dân.

 

 

Quản lý chung cư: nhiều quy định nhưng thiếu chế tài
Đánh giá
Exit mobile version