Công ty Cổ Phần Landsoft Việt Nam

Từ A-Z mọi thông tin liên quan về hợp đồng đặt cọc – mua bán bất động sản

Hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản là hợp đồng ký trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản do bên mua và bên bán cùng thành lập và không cần có công chứng, sau khi quyết định mua bất động sản, khách hàng mới tiến tới ký kết hợp đồng mua bán bất động sản với người bán.

Đọc thêm:

Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản minh bạch và rõ ràng

Xây dựng chính sách bán hàng bất động sản hiệu quả cho chủ đầu tư

Công việc kinh doanh bất động sản thường phải đáp ứng những gì?

Để đảm bảo an toàn và minh bạch cho cả người mua lẫn người bán, khi ký kết hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán bất động sản, chúng ta cũng cần tìm hiểu kỹ thông tin về hai loại hợp đồng này.

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC – MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?

Hợp đồng đặt cọc bất động sản

Hợp đồng đặt cọc bất động sản là một văn bản thỏa thuận giữa chủ đầu tư/ người bán với khách hàng mua bất động sản về việc đặt cọc giữ chỗ bất động sản đó, bên mua sẽ chuyển một khoản tiền cho bên bán để giữ chỗ theo như đúng thỏa thuận, còn bên bán bất động sản thì phải cam kết ưu tiên bán bất động sản cho bên đặt cọc giữ chỗ theo như thỏa thuận trên hợp đồng.

Tính tới thời điểm hiện tại thì luật dân sự vẫn không có sự quy định rõ ràng về hợp đồng đặt cọc bất động sản. Theo như quan điểm chung hiện nay, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ bất động sản dựa trên sự thỏa thuận của hai bên và không trái với nội dung quy định của luật dân sự thì vẫn hoàn toàn có hiệu lực.

Bản chất của hợp đồng đặt cọc bất động sản là người mua nhà được chủ đầu tư hứa hẹn về việc giữ chỗ căn hộ có view đẹp với mức giá hợp lý, đảm bảo người mua được hưởng chính sách bán hàng tốt nhất. Đây cũng là lý do khách hàng thường dễ dàng xuống tay ký hợp đồng đặt cọc bất động sản tại những dự án vẫn còn chưa đủ điều kiện bán theo quy định của pháp luật.

Về mặt pháp lý thì hợp đồng đặt cọc bất động sản thường dùng tại những bất động sản sẽ được hình thành trong tương lai và chưa đủ điều kiện bán, vì vậy nếu bất động sản vẫn không đủ điều kiện bán ra thì đối tượng hợp đồng cũng không hề tồn tại, bản chất hợp đồng đặt cọc lúc này cũng không được xác lập, không được pháp luật công nhận.

Hợp đồng mua bán bất động sản

Hợp đồng mua bán bất động sản là hợp đồng được lập ra với mục đích ký kết việc trao đổi và mua bán bất động sản. Trên hợp đồng mua bán bất động sản thường có nêu rõ thông tin của cả bên mua và bên bán, nội dung thỏa thuận, cam kết cùng trách nhiệm của đôi bên, hình thức thanh toán, thời gian cùng địa điểm thanh toán tiền mua bất động sản.

Theo pháp lý thì hợp đồng mua bán bất động sản là loại hợp đồng dân sự thông dụng. Theo như những quy định trên hợp đồng, người bán bất động sản có nghĩa vụ giao bất động sản cùng những giấy tờ chứng nhận về quyền sở hữu bất động sản cho bên mua, còn người mua bất động sản thì có nghĩa vụ nhận bất động sản và trả tiền theo hình thức thanh toán hai bên đã thỏa thuận khi chốt hợp đồng.

Hợp đồng mua bán bất động sản phải được lập thành văn bản và phải có chứng thực của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hay chứng nhận của công chứng, trừ những trường hợp có quy định khác trong pháp luật.

Việc bán bất động sản thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người cũng phải được sự đồng ý bằng văn bản của toàn bộ chủ sở hữu.

Theo đó người bán bất động sản phải thực hiện đúng những quy định của pháp luật về vấn đề mua bán bất động sản, bàn giao bất động sản theo đúng tình trạng được ghi trong hợp đồng kèm theo sơ đồ chung, thông báo cho bên mua những hạn chế quyền sở hữu bất động sản nếu có.

Còn bên mua bất động sản thì có nghĩa vụ trả đủ tiền mua bất động sản theo đúng thời hạn và phương thức như đã thỏa thuận trên hợp đồng, nếu mua nhà đang cho thuê thì phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê nhà như thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà còn hiệu lực, theo đúng thủ tục mua bán nhà ở, có quyền được nhận nhà kèm theo sơ đồ nhà theo đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng, yêu cầu bên bán nhà hoàn thành các thú tục mua bán nhà trong thời hạn thoả thuận, yêu cầu bên bán giao nhà theo đúng thời hạn, nếu không giao hoặc giao chậm thì phải bồi thường thiệt hại.

TÍNH PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÀ MUA – BÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Tính pháp lý của hợp đồng đặt cọc giữ chỗ

Theo như điều 8 Luật kinh doanh bất động sản đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định, theo đó chủ đầu tư không thể huy động và chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức hoặc cả nhân cùng tiền ứng trước của bên mua hoặc thuê bất động sản hình thành trong tương lai.

Điều này cho thấy tính pháp lý của hợp đồng đặt cọc giữ chỗ không hề cao, bởi theo như điểm a, khoản 2 của điều 19 thuộc nghị định số 99/2015/NĐ-CP cũng cho thấy quy định cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn nhằm ưu tiên đăng ký, đặt cọc hay hưởng quyền mua nhà ở hay phân chia quyền sử dụng đất trong dự án.

Việc ký hợp đồng huy động vốn phát triển nhà ở thương mại cũng cần phải tuân thủ các quy định sau:

+ Nếu ký hợp đồng huy động vốn theo quy định ở khoản 2 điều 69 của Luật nhà ở thì chủ đầu tư cùng người mua bất động sản phải đáp ứng toàn bộ các hình thức cùng quy định của Luật nhà ở tại điều khoản này.

Theo đó khách hàng nếu tham gia góp vốn hoặc hợp tác đầu tư, kinh doanh, liên doanh chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hay bằng cổ phiếu trên cơ sở tỷ lệ góp vốn theo thỏa thuận trong hợp đồng. Còn phía chủ đầu tư cũng không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định hay các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phầm nhà ở hay ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở, phân chia quyền sử dụng đất trong dự án, trừ những trường hợp gón vốn thành lập pháp nhận mới để được nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng đó.

+ Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn thì cần phải có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn do sở xây dựng tại địa phương nơi phát triển dự án, chủ đầu tư cũng phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn để gửi cho sở xây dựng nhằm đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn đầu tư xây dựng bất động sản.

Tính pháp lý của hợp đồng mua bán bất động sản

So với hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng mua bán bất động sản có tính pháp lý cao hơn rất nhiều. Hợp đồng mua bán bất động sản có quy định pháp luật rõ ràng và chặt chẽ, trong đó:

+ Nội dung hợp đồng

Theo quy định điều 430 thuộc bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng mua bán bất động sản là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên bán sẽ chuyển quyền sở hữu bất động sản cho bên mua và bên mua phải trả đầy đủ tiền cho bên bán.

Nội dung trong hợp đồng mua bán tài sản chủ yếu về giá và phương thức thanh toán cũng như trao đổi quyền sở hữu bất động sản, trong đó phương thức thanh toán sẽ do các bên thỏa thuận hoặc người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên.

Đối với những bất động sản do pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán cũng cần tuân theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và thỏa thuận của các bên cũng phải phù hợp với những quy định này.

Nếu giá bất động sản và phương thức thanh toán không rõ ràng hoặc không có thỏa thuận, lúc này giá sẽ được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán cũng sẽ được xác định theo thói quen tại địa điểm và thời điểm ký kết hợp đồng.

+ Thời hạn thực hiện hợp đồng

Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán bất động sản cũng do các bên thỏa thuận rõ ràng, bên bán sẽ phải giao tài sản cho bên mua theo đúng thời hạn đã thỏa thuận. Nếu các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, chỉ cần báo trước cho nhau thời gian hợp lý, và bên mua thanh toán tiền theo đúng thỏa thuận.

+ Địa điểm và phương thức bàn giao bất động sản

Địa điểm giao bất động sản cũng sẽ do các bên thỏa thuận, nếu như không có thỏa thuận thì áp dụng quy định tại Khoản 2 Điều 277 Bộ luật Dân sự 2015. Trong trường hợp là nhà ở thì địa điểm giao tài sản là nơi có nhà ở.

Phương thức bàn giao bất động sản sẽ phải tuân thủ theo  Điều 436 Bộ luật Dân sự 2015,  bất động sản được bàn giao theo phương thức do bên bán và bên mua thỏa thuận, nếu như không có thỏa thuận thì tài sản do bên bán giao một lần và trực tiếp bàn giao cho người mua.

Nếu có thỏa thuận bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua thành nhiều lần, nhưng bên bán không thực hiện đúng nghĩa vụ ở một lần nhất định thì bên mua có thể hủy bỏ phần hợp đồng liên quan đến lần vi phạm đó và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

+ Bảo hành bất động sản

Bảo hành bất động sản cũng có quy định rõ tại điều 446 Bộ luật Dân sự 2015, chủ đầu tư bán bất động sản sẽ có nghĩa vụ bảo hành bất động sản trong một thời hạn nhất định, việc bảo hành sẽ do các bên thỏa thuận hay pháp luật quy định, thời hạn bảo hành sẽ tính từ thời điểm khách hàng mua bất động sản nhận nhà. Trong thời hạn bảo hành nếu người mua phát hiện bất động sản có hư hao hoặc khuyết điểm thì có quyền yêu cầu phía chủ đầu tư sửa chữa mà không phải trả tiền, giảm giá, đổi trả hoặc lấy lại tiền theo quy định ở Điều 447 Bộ luật Dân sự 2015.

+ Quy định về rủi ro

Quy định về rủi ro cũng có nêu rõ, bất động sản là loại tài sản cần đăng ký quyền sở hữu, vì vậy phía chủ đầu tư chỉ chịu rủi ro cho tới khi hoàn thành thủ tục đăng ký và hợp đồng, còn khách hàng mua bất động sản sẽ chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu, trừ khi có thỏa thuận khác.

+ Quy định khi mua nhà trả góp

Quy định về mua trả chậm, trả góp dần. Các bên cũng có thể thỏa thuận về việc mua trả chậm, trả góp trong một khoảng thời gian sau khi nhận bất động sản. Phía bán bất động sản sẽ được bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản cho tới khi khách hàng trả đủ tiền, trừ phi có những thỏa thuận khác. Hợp đồng trả chậm, trả góp cũng phải được lập thành văn bản và khách hàng khi mua có quyền sử dụng bất động sản trong quá trình trả góp, phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ phí có thỏa thuận khác.

+ Chuộc lại tài sản đã bán

Theo như điều 454 thuộc bộ luật dân sự năm 2015, người bán bất động sản có thể thỏa thuận với người mua về việc chuộc lại bất động sản đã bán sau một thời hạn, được gọi là thời hạn chuộc lại.

Thời hạn chuộc lại bất động sản sẽ do các bên thỏa thuận với nhau, nếu như không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại sẽ không quá 1 năm đối với động sản và 5 năm với bất động sản tính từ thời điểm bàn giao tài sản, trừ phi luật liên quan có những quy định khác.

Trong thời hạn này, người bán bất động sản có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo lại cho người mua trong thời gian hợp lý, và giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ phi có những thỏa thuận khác.

Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

NHỮNG CHÚ Ý KHI LÀM HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC – MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Một số lưu ý khi làm hợp đồng đặt cọc

Đối với những khách hàng làm hợp đồng đặt cọc cần lưu ý, đặt cọc không phải là điều bắt buộc với các bên mà chỉ là một biện pháp để đảm bảo hai bên thực hiện nghĩa vụ theo quy định của Luật dân sự, luật đất đai và luật nhà ở cùng các văn bản hướng dẫn thi hành.

Chính vì vậy nếu các bên thỏa thuận làm hợp đồng đặt cọc thì đây chính là bước đầu trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản.

Hợp đồng đặt cọc sẽ bao gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận, bao gồm số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên.

Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng và chứng thực, bởi trong luật đất đai chỉ quy định công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Nhưng để tránh tranh chấp và rủi ro thì các bên cũng cần phải có sự công chứng hoặc chứng thực.

Chú ý khi làm hợp đồng mua bán bất động sản

Khi làm hợp đồng mua bán bất động sản, chúng ta cần chú ý tới một số tiêu điểm sau:

+ Người tham gia ký kết hợp đồng mua bán bất động sản phải đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ mới được toàn quyền xác lập mọi giao dịch. Với những người từ 6-18 tuổi  có hành vi dân sự chưa đầy đủ nếu tham gia có tư cách là một bên, tức là bên bán hoặc bên mua trong hợp đồng thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật mới được xem là hợp pháp.

Với những người chưa đủ 6 tuổi,người mất năng lực hành vi sẽ không được phép xác lập giao dịch, mọi giao dịch liên quan tới mua bán bất động sản sẽ do người đại diện theo pháp luật xác lập và thực hiện.

+ Riêng với những người đủ 15 tuổi nhưng chưa đủ 18 tuổi được xác lập và thực hiện hợp đồng mua bán bất động sản trong phạm vi tài sản riêng của họ.

+ Đối với pháp nhân, hộ gia đình hoặc tổ hợp tác khi tham gia vào giao dịch mua bán bất động sản sẽ cần thông qua người đại diện, theo pháp luật hoặc ủy quyền, và quyền cùng nghĩa vụ sẽ do người đại diện xác lập.

+ Trong trường hợp bên bán bất động sản có nhiều người cùng sở hữu chung, như bất động sản sở hữu chung vợ chồng, các đồng thừa kế sở hữu chung, các thành viên trong gia đình sở hữu chung thì khi bán phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu. Nếu giấy tờ sở hữu chỉ đứng tên vợ hoặc chồng để tránh rủi ro, nên kiểm tra kỹ xem đó có đúng là tài sản riêng của vợ hoặc chồng hay không.

CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Mua bán bất động sản có thời hạn

Theo như khoản 1, điều 123 thuộc luật nhà ở năm 2014 về việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất trong một thời hạn nhất định cho bên mua, việc thỏa thuận nên được thực hiện theo quy định tại Điều 7, Điều 8 và Điều 73 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

+ Bên bán được bán nhà ở gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất có nhà ở cho bên mua trong một thời hạn nhất định, trong thời hạn sở hữu nhà ở và sử dụng đất, bên bán không được đơn phương chấm dứt hợp đồng.

+ Nội dung hợp đồng cần phải tuân thủ các quy định ở Khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP gồm có thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở, các quyền và nghĩa vụ của bên mua, trách nhiệm đăng ký và cấp giấy chứng nhận cho bên mua, bàn giao nhà ở gắn với quyền sử dụng đất và  người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu.

+ Trong thời hạn thực hiện hợp đồng, các bên nếu vi phạm hợp đồng mua bán thì sẽ bị xử lý vi phạm và bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu có tranh chấp thì sẽ do tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

+ Trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua sẽ được nhà nước cấp giấy chứng nhận bất động sản đó thông qua hình thức thu hồi giấy chứng nhận của bên bán và cấp giấy chứng nhận mới cho bên mua, hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và trao lại cho bên mua theo đúng quy định của  Khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

+ Nếu bên mua và bên bán bất động sản có thỏa thuận về việc mua bất động sản được quyền bán, tặng, thừa kế, góp vốn bằng nhà ở  trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu.

Hợp đồng mua bán bất động sản trả góp

Theo như điều 125 thuộc luật nhà ở năm 2014 về hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần thực hiện như sau:

+ Các bên thỏa thuận mua bán bất động sản trả chậm, trả dần nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng. Trong thời gian trả góp, người mua bất động sản được quyền sử dụng nhà ở và phải có trách nhiệm bảo trì, trừ trường hợp nhà ở vẫn còn trong thời hạn bảo hành hoặc có những thỏa thuận khác.

+ Bên mua nhà trả góp chỉ được thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở khi đã thanh toán đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong thời hạn trả góp mà bên mua không còn thì người thừa kế hợp pháp sẽ thực hiện tiếp các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền cho bên bán.

+ Bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà đã ở trong thời gian còn đang trả góp và bên bán đồng ý, hai bên sẽ thỏa thuận phương thức trả lại bất động sản và thanh toán lại tiền mua bất động sản.

Hợp đồng mua bán bất động sản thuộc sở hữu chung

Với những bất động sản thuộc sở hữu chung, việc mua bán bất động sản cũng được quy định như sau:

+ Bất động sản thuộc sở hữu chung nếu bán đi phải có sự đồng ý của toàn bộ chủ sở hữu, nếu như có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu khác có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

+ Nếu có chủ sở hữu chung bị mất tích và có tuyên bố từ tòa án thì các chủ sở hữu chung khác có quyền bán bất động sản đó phần giá trị quyền sở hữu của người mất tích sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật.

+ Nếu chủ sở hữu chung bán bất động sản thuộc phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu khác được quyền ưu tiên mua. Trong vòng 30 ngày từ khi nhận được thông báo bán phần bất động sản sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó sẽ được bán cho người khác. Những trường hợp vi phạm quyền ưu tiên khi mua sẽ được xử lý theo luật dân sự.

Hợp đồng mua bán bất động sản đang cho thuê

Khi mua bán những bất động sản đang cho thuê, người chủ sở hữu nếu bán thì cần phải có thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán bất động sản cùng các điều kiện bán bất động sản.

Bên thuê nhà cũng được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà từ thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung.

Trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

Hợp đồng mua trước nhà ở

Căn cứ Điều 128 Luật Nhà ở 2014, khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định mua trước nhà ở đó. Giá mua bán, điều kiện và phương thức thanh toán tiền mua nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết. Nhà nước bồi thường thiệt hại cho các bên (nếu có). Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý.

Từ A-Z mọi thông tin liên quan về hợp đồng đặt cọc – mua bán bất động sản
Đánh giá
Exit mobile version