fbpx

Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản minh bạch và rõ ràng

Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản minh bạch và rõ ràng

Môi giới bất động sản là doanh nghiệp hoạt động dưới hình thức thúc đẩy giao dịch bất động sản giữa khách hàng với chủ đầu tư, đóng vai trò là trung gian giới thiệu và là đại lý bán bất động sản. Điều này khiến việc hạch toán doanh thu môi giới bất động sản cũng sẽ khác biệt với các doanh nghiệp làm chủ đầu tư.

Đọc thêm:

Giải pháp hạch toán xây dựng căn hộ để bán dành cho chủ đầu tư bất động sản

Chăm sóc khách hàng bất động sản trực tuyến – Công cụ nào hữu ích cho môi giới bất động sản?

Quản lý kinh doanh bất động sản trực tuyến – Công nghệ là chìa khóa then chốt

Nhất là khi doanh thu từ môi giới bất động sản chủ yếu đến từ hoa hồng môi giới, vì vậy vai trò của nhân lực quan trọng hơn cả, mọi nghiệp vụ kế toán đều phải xoay quanh chi tiết tiền lương nhân công trực tiếp cùng với tiền hoa hồng được hưởng theo doanh số.

Bài viết dưới đây sẽ nêu rõ cách hạch toán doanh thu môi giới bất động sản minh bạch và rõ ràng.

ĐẶC THÙ KHI HẠCH TOÁN MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Bởi nghề môi giới bất động sản tập trung nhiều vào hoạt động môi giới và tư vấn bất động sản, đóng vai trò trung gian nên khi hạch toán doanh thu thường chủ yếu đặt trọng tâm vào hoa hồng môi giới, các nghiệp vụ xoay quanh chi tiết tiền lương nhân công trực tiếp cùng với hoa hồng bất động sản.

Đặc thù của môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản có những đặc thù khác biệt với chủ đầu tư, điều này được thể hiện rõ rệt trong hình thức hoạt động của doanh nghiệp chủ yếu là môi giới, ký gửi mua – bán, thuê – cho thuê bất động sản, dịch vụ định giá quản lý và tiếp thị các dự án bất động sản cũng như quảng cáo, rao bán và cho thuê bất động sản.

Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản minh bạch và rõ ràng

Ngoài ra môi giới bất động sản còn kinh doanh các dịch vụ tư vấn đầu tư và kinh doanh bất động sản, tư vấn pháp lý liên quan tới bất động sản, hỗ trợ làm sổ đỏ – tách – ghép sổ đỏ, hỗ trợ làm hộ chiếu, hộ khẩu và các thủ tục trọn gói liên quan tới giao dịch bất động sản.

Hoạt động chủ yếu của môi giới bất động sản là tìm kiếm khách hàng bất động sản có nhu cầu mua, bán, thuê hoặc cho thuê bất động sản. Doanh nghiệp có mục đích kinh doanh chủ yếu là lấy tiền thuê bất động sản, thúc đẩy giao dịch hai bên giữa khách hàng cùng người bán – cho thuê bất động sản, là đơn vị trung gian giới thiếu bất động sản cũng như làm đại lý bán nhà đất.

Hạch toán chi phí môi giới bất động sản

Bởi môi giới bất động sản hoạt động trọng điểm nhờ nguồn nhân lực, nhất là đội ngũ sale hỗ trợ tư vấn khách hàng bán nhà cùng đất nền dự án. Nhân viên trong sàn môi giới thường trực tiếp tìm kiếm, thu thập thông tin sản phẩm nhà bán, hỗ trợ định giá sản phẩm, sau đó thỏa thuận hoa hồng, giải thích các  điều khoản tiến tới ký kết hợp đồng môi giới với khách hàng bán nhà.

Chính vì vậy nên khi hạch toán doanh thu môi giới bất động sản, chúng ta trước tiên cần tìm hiểu rõ chi phí môi giới bất động sản để tính giá thành bất động sản theo phương pháp định mức các yếu tố chi phí cấu thành giá bất động sản, sau đó là doanh thu của sàn môi giới.

Trong đó khi hạch toán chi phí môi giới bất động sản, có những yếu tố không thể bỏ qua sau:

+ Chi phí tiền lương cho nhân sự tại sàn môi giới chiếm khoảng 70%.

+ Chi phí sản xuất chung ở sàn môi giới bất động sản chiếm khoảng 20%.

+ Lợi nhuận định mức thiết kế chiếm khoảng 15%

Vì vậy lợi nhuận của sàn môi giới bất động sản sẽ được cân đối qua các yếu tố chi phí quản lý sàn môi giới bất động sản như khấu hao công cụ, lương cho nhân sự, dịch vụ bên ngoài như điện, nước, internet…

Bên cạnh đó, kế toán sàn môi giới bất động sản còn cần chú ý tới những yếu tố khác như:

+ Chi phí các dịch vụ thuê ngoài : phát tờ rơi, chi phí tên miền website, thuê nhân công phát tờ rơi

+ Lưu trữ hợp đồng kinh tế đã ký hoặc báo giá, theo dõi tiến độ hợp đồng và lập các thủ tục khác.

+ Theo dõi công nợ chi tiết cho đối tượng khách hàng, hợp đồng, lập bảng kê chi phí hoa hồng dịch vụ cho các khách hàng cá nhân.

KẾ TOÁN MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN THƯỜNG PHẢI LÀM NHỮNG GÌ?

Đối với kế toán môi giới bất động sản nếu muốn làm tốt công việc cần phải chú ý tới những yếu tố sau:

Kết hợp với ngân hàng để kiểm soát và xử lý tiền đặt cọc của khách hàng

So với các dòng sản phẩm thông thường khác thì các giao dịch bất động sản thường có giá trị vô cùng lớn, chính vì vậy kế toán môi giới bất động sản buộc phải nắm rõ từng giao dịch, quản lý chặt chẽ được dòng tiền kinh doanh của công ty cũng như hạch toán chính xác doanh thu.

Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản minh bạch và rõ ràng

Tất nhiên muốn hạch toán doanh thu chính xác thì kế toán bất động sản cũng cần theo dõi bằng các giải pháp phần mềm quản lý kinh doanh bất động sản toàn diện như Landsoft để có thể thường xuyên đối chiếu, cập nhật số liệu kinh doanh và doanh thu mỗi ngày, tránh tình trạng sai sót và thiếu dữ liệu cũng như thông tin.

Quản lý dòng tiền môi giới bất động sản

Đặc thù của các doanh nghiệp môi giới bất động sản thường đầu tư dài hạn, ảnh hưởng quyết định tới các hoạt động sản xuất kinh doanh trong thời gian dài, có số lượng vốn lớn và dài hạn.

Vì vậy kế toán môi giới bất động sản càng cần quản lý dòng tiền chặt chẽ, đồng thời minh bạch hóa báo cáo chi phí hoạt động, doanh thu, lợi nhuận ròng… Việc hạch toán dòng tiền càng rõ ràng và chi tiết, cập nhật đầy đủ cũng sẽ giúp doanh nghiệp không đưa ra những quyết định sai lầm, hạn chế rủi ro cao.

Thống kê chi phí rõ ràng, hạch toán minh bạch

Kế toán sàn môi giới bất động sản cần quản lý và theo dõi chi tiết từng hợp đồng mua – bán, thuê – cho thuê bất động sản với từng khách hàng và có phương án thống kê các khoản chi phí rõ ràng. Điều này sẽ giúp kế toán bất động sản hạch toán doanh thu chính xác hơn.

Nhất là với những sàn môi giới bất động sản thường phát sinh các chi phí liên quan tới quảng cáo, lễ mở bán, phát tờ rơi… Những chi phí này cũng cần lưu trữ và kiểm tra hóa đơn chặt chẽ, thống kê và quản lý chi tiết các chi phí để hạch toán doanh thu rõ ràng.

CÁCH HẠCH TOÁN DOANH THU MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Bởi các sàn môi giới bất động sản có doanh thu chủ yếu đến từ hoa hồng môi giới, vì vậy nguồn nhân lực thường đóng vai trò vô cùng quan trọng. Mọi nghiệp vụ kế toán và hạch toán doanh thu cũng xoay quanh chi tiết tiền lương nhân sự trực tiếp, hoa hồng được hưởng theo doanh số.

Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản minh bạch và rõ ràng

Dưới đây là những cách hạch toán doanh thu môi giới bất động sản thường dùng cho kế toán:

Kết chuyển lợi nhuận chưa phân phố vào đầu năm

Khi hạch toán doanh thu cho môi giới bất động sản, các sàn giao dịch thường kết chuyển lợi nhuận chưa phân phối từ năm nay sang lợi nhuận chưa phân phối năm trước.

Trong đó nêu rõ:

+ Trường hợp TK 4212 có số dư Có (Lãi), ghi:

Nợ TK 4212 – Lợi nhuận chưa phân phối năm nay

Có TK 4211 – Lợi nhuận chưa phân phối năm trước.

+ Trường hợp TK 4212 có số dư Nợ (Lỗ), ghi:

Nợ TK 4211 – Lợi nhuận chưa phân phối năm trước

Có TK 4212 – Lợi nhuận chưa phân phối năm nay.

Doanh nghiệp môi giới bất động sản có số lỗ một năm sẽ được xử lý trừ vào lợi nhuận chịu thuế của những năm sau đó theo đúng quy định của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, hoặc sẽ được xử lý theo quy định của các chính sách tài chính hiện hành.

Cần xác định thuế môn bài phải nộp trong năm

Khi hạch toán doanh thu môi giới bất động sản, kế toán doanh nghiệp cũng cần xác định thuế môn bài phải nộp trong năm thông qua hạch toán các tài khoản thuế, phí và lệ phí cùng với thuế bảo vệ môi trường và các loại thuế khác.

Kế toán môi giới bất động sản cũng sẽ chịu trách nhiệm quản lý và kiểm soát tiền nộp thuế, quản lý hóa đơn chứng từ nộp tiền vào ngân sách nhà nước, lưu trữ phiếu chi tiền.

Điều kiện cần có khi hạch toán doanh thu môi giới bất động sản

Doanh thu môi giới bất động sản chủ yếu đến từ việc bán bất động sản, vì vậy khi hạch toán doanh thu kế toán cần đảm bảo các điều kiện sau:

+ Bất động sản bán cho khách hàng đã hoàn thành toàn bộ, bàn giao cho người mua, môi giới bất động sản cũng đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho người mua.

+ Doanh thu từ việc bán, cho thuê bất động sản đã được xác định chắc chắn, môi giới bất động sản cũng xác định được các chi phí có liên quan tới giao dịch bán bất động sản.

Chỉ khi đủ các điều kiện này thì sàn môi giới bất động sản mới có thể ghi nhận doanh thu, tiến tới hạch toán doanh thu chính xác.

Ngoài ra, khi kế toán hạch toán doanh thu bất động sản còn cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

+ Với những bất động sản mà môi giới đóng vai trò đại lý, ký gửi theo phương thức bán bất động sản hưởng hoa hồng, doanh thu của môi giới bất động sản chính là phần hoa hồng bán hàng mà doanh nghiệp được hưởng.

+ Với bất động sản bán theo phương thức trả chậm, trả góp, doanh thu của sàn môi giới bất động sản sẽ được xác định theo hình thức giá bán trả tiền ngay.

Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản

Khi hạch toán doanh thu môi giới bất động sản, kế toàn cần phân biệt rõ giới hạn hoạt động của môi giới bất động sản và tư vấn khách hàng thuần túy nhằm cung cấp thông tin về nhà đất.

Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản minh bạch và rõ ràng

Hạch toán chi phí

Trong đó chi phí môi giới bất động sản sẽ bao gồm chi phí nhân công là lương cho nhân viên tư vấn, trích bảo hiểm các loại theo quy định, thuế thu nhập cá nhân (nếu có),  cùng với chi phí sản xuất chung.

Trong đó chi phí sản xuất chung dùng cho sàn môi giới bất động sản thường là những vật dụng trang bị cho nhân viên nhằm phục vụ công tác tư vấn như phần mềm chuyên dụng ( Landsoft Agency), máy vi tính, bút, thước, bàn ghế, giấy tờ, máy in, tờ rơi, đồng phục, chi phí điện thoại, các vật dụng khác….

Ngoài ra còn cần xác định các chi phí tiếp khách: hóa đơn ăn uống phải bill hoặc bảng kê đi kèm, quản lý: lương nhân viên quản lý, kế tóan….chi phí giấy bút, văn phòng phẩm các loại, khấu hao thiết bị văn phòng: bàn ghế, máy tính…… ko cho vào giá vốn được thì để ở chi phí quản lý doanh nghiệp sau này tính lãi lỗ của doanh nghiệp.

+ Chứng từ ngân hàng: cuối tháng ra ngân hàng : lấy sổ phụ, sao kê chi tiết, UNC, Giấy báo nợ, Giấy báo có về lưu trữ và làm căn cứ lên sổ sách kế toán

+ Cuối tháng kế toán sẽ tiến hành kết chuyển doanh thu, chi phí và xác định kết quả kinh doanh như các loại hình công ty khác.

 Tính thuế TNDN phải nộp.

Hạch toán doanh thu

Kế toán môi giới bất động sản khi hạch toán doanh thu cần xác định rõ doanh thu chi tiết từng loại hình dịch vụ bán – cho thuê bất động sản để hạch toán chi tiết các loại doanh thu dịch vụ cho môi giới bất động sản. Sau đó kế toán sẽ xác định chi phí hình thành ra giá vốn của dịch vụ bất động sản tương ứng với doanh thu.

Trong đó hạch toán doanh thu chi tiết cho môi giới bất động sản cần hạch toán:

+ Nợ TK 131 là khoản tiền phải thu của khách hàng khi bán bất động sản nhưng chưa thu được ngay bằng tiền. Nhất là với các sản phẩm bất động sản chịu thuế GTGT, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế bảo vệ môi trường, kế toán sẽ phản ánh doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ theo giá bán chưa có thuế, còn các khoản thuế gián thu sẽ phải nộp tách riêng ngay khi ghi nhận doanh thu, bao gồm nợ TK 131 là tổng giá thanh toán phải thu của khách hàng, TK 511 là doanh thu bán bất động sản và cung cấp dịch vụ khi chưa có thuế, TK 333 là tiền thuế và các khoản phải nộp cho nhà nước.

Trong trường hợp không tách được các khoản thuế phải nộp, kế toán sẽ ghi nhận doanh thu bao gồm cả thuế phải nộp. Định kỳ kế toán cũng xác định nghĩa vụ thuế phải nộp và ghi giảm doanh thu.

Với những bất động sản đã bán bị khách hàng trả lại, kế toán khi hạch toán doanh thu cũng cần nêu rõ doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ với giá bán chưa có thuế (nợ TK 511), thuế và các khoản phải nộp cho nhà nước – là số thuế GTGT của bất động sản bán bị trả lại, chi tiết cho từng loại thuế cùng với khoản phải thu của khách hàng.

Trong trường hợp môi giới bất động sản bán bất động sản cho khách hàng trong chính sách được chiết khấu thương mại và giảm giá hàng bán thì số tiền chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán sẽ được ghi ngay trên hóa đơn bán hàng. Theo đó kế toán sẽ phản ánh doanh thu theo giá đã trừ chiết khấu, giảm giá (được ghi nhận theo doanh thu thuần) và không phải ánh riêng số chiết khấu, giảm giá sản phẩm.

Nếu trên hợp đồng bán bất động sản chưa thể hiện số tiền chiết khấu thương mại, giảm giá bất động sản bởi khách hàng chưa đủ điều kiện để được hưởng hoặc chưa xác định số phải chiết khấu, giảm giá thì hạch toán doanh thu sẽ được ghi nhận theo giá chưa trừ chiết khấu (là doanh thu gộp). Vì vậy sau khi ghi nhận doanh thu, khách hàng nếu đã đủ điều kiện để được hưởng chiết khấu, giảm giá thì kế toán sẽ phải ghi nhận khoản chiết khấu, giảm giá là khoản giảm doanh thu gộp.

Như vậy qua bài viết trên chúng ta đã hiểu sơ được hạch toán doanh thu môi giới bất động sản. Nhưng giờ đây để đảm bảo hạch toán doanh thu chính xác và tránh nhầm lẫn, các sàn môi giới bất động sản đã ứng dụng các giải pháp phần mềm như Landsoft Agency để quản lý kinh doanh bất động sản chặt chẽ và toàn diện hơn.

 

Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản minh bạch và rõ ràng
Đánh giá

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Call Now Button