Tình trạng trục lợi quỹ bảo trì tại nhiều tòa nhà chung cư hiện nay đã không còn xa lạ, nhất là đối tượng trục lợi lại là ban quản trị – Người đại diện quyền lợi cho cư dân tại tòa nhà. Thậm chí hiện nay tại nhiều tòa nhà còn xuất hiện tình trạng nhiều người tranh nhau ứng cử vào ban quản trị, mục đích chính là để kiểm soát và trục lợi quỹ bảo trì chung cư.
Vậy những mánh khóe trục lợi quỹ bảo trì chung cư là gì ? Làm thế nào để ngăn chặn tình trạng trục lợi quỹ bảo trì chung cư ? Cùng Landsoft tìm hiểu kỹ hơn trong bài viết dưới đây.
1. Nhiều phần tử xấu đang chui vào ban quản trị để trục lợi
Theo như báo cáo của Bộ Xây Dựng cho thấy, tính tới giữa năm 2018 đã có tới 108 dự án trên toàn quốc xảy ra tranh chấp và khiếu nại chung cư, trong đó tới 77% các vụ tranh chấp đều liên quan tới phí bảo trì.
Mặc dù tại mỗi tòa nhà ban quản trị đều được bầu công khai qua hội nghị nhà chung cư, là cư dân tại tòa nhà và làm việc có thù lao, trong đó ban quản trị phải thay mặt cư dân quản lý quỹ bảo trì chung cư để chi trả cho việc vận hành, bảo trì tòa nhà. Nhưng trên thực tế hàng loạt tranh chấp lại đều liên quan tới việc sử dụng quỹ bảo trì không minh bạch và rõ ràng.
Chính hiệp hội bất động sản Tp HCM cũng cho biết, hiện nay có không ít những phần tử xấu đã tìm cách chui vào ban quản trị để tìm kiếm cơ hội trục lợi quỹ bảo trì, trong đó những phần tử này thường mua những căn hộ nhỏ nhất trong dự án, sau đó đi vận động để được bầu vào ban quản trị nhà chung cư.
2. Xuất hiện tình trạng các thành viên trong ban quản trị thông đồng để trục lợi quỹ bảo trì
Việc quyết định liên quan tới quỹ bảo trì tòa nhà đều phải được các thành viên trong ban quản trị thống nhất trên nguyên tắc phải đặt lợi ích chung lên hàng đầu, nhưng trên thực tế vẫn có không ít ban quản trị tòa nhà có hành vi tiêu cực, các thành viên trong ban quản trị có sự thông đồng lẫn nhau nhằm trục lợi quỹ bảo trì khổng lồ.
Chẳng hạn trung bình chi phí bảo trì cho một chung cư tầm trung là khoảng 1 tỉ đồng/năm, chung cư lớn có thể lên đến 2-3 tỉ đồng/năm. Ban quản trị sẽ thay mặt cư dân lựa chọn những đơn vị thực hiện bảo trì, bảo dưỡng. Cách đơn giản nhất là khi đối tác báo giá các phần việc, ban quản trị sẽ yêu cầu họ nâng giá lên để hưởng chênh lệch. Khoản kê thêm này ban quản trị và bên bảo trì có thể chia nhau, chưa kể số tiền hoa hồng dĩ nhiên ban quản trị được hưởng khi gọi dịch vụ. Ngoài ra, ban quản trị có thể bày ra việc sửa chữa, thay thế những hạng mục còn sử dụng tốt để kiếm cớ cho tiền ra vào.
Bên cạnh đó trong suốt thời gian hoạt động tòa nhà cũng sẽ có thêm nhiều khoản thu khác từ việc cho thuê quảng cáo, nhưng ban quản trị lại không soạn thảo quy chế thu – chi và không thông qua ý kiến cư dân, thay vào đó tự ý sử dụng những khoản tiền vãng lai vì mục đích riêng của mình.
Thậm chí nếu ban quản trị hợp tác với một ngân hàng nào đó thì ban quản trị còn được hưởng khoản lãi ngoài khi đem quỹ bảo trì gửi tại ngân hàng, trong khi quỹ bảo trì lên tới hàng chục tỉ đồng cũng là món tiền gửi dài hạn đáng mơ ước với tất cả các ngân hàng, vì vậy có không ít ngân hàng còn sẵn sàng cho ban quản trị hưởng thêm lãi suất ưu đãi ngoài hợp đồng nhằm thu hút thêm khách hàng.
3. Cần chọn lựa ban quản trị cẩn thận để bảo vệ quỹ bảo trì
Nếu trước đây ban quản trị là thành phần bị coi là “ăn cơm nhà vác tù và hàng tổng” thì giờ đây ban quản trị chính là thành phần cực kỳ quan trọng đối với mỗi tòa nhà chung cư, là nhóm người đại diện cho toàn bộ cư dân quản lý và vận hành quỹ bảo trì.
Với số tiền từ vài chục tỉ đồng tới hàng trăm tỉ đồng thì việc bầu ban quản trị đều cần phải được cẩn thận và chặt chẽ, trong đó cư dân cần tổ chức hội nghị nhà chung cư có đầy đủ thành viên tham gia nhằm bầu ban quản trị tốt hơn.
Bên cạnh đó nhằm hạn chế nguy cơ quỹ bảo trì bị đục khoét thì cư dân cũng cần phải quan tâm nhiều hơn tới hội nghị nhà chung cư, tham gia thực hiện quyền bầu ban quản trị sáng suốt và đầy đủ, chọn lựa những thành viên có trình độ, kỹ năng cao và tâm huyết với công tác cộng đồng.
Có thể nói năng lực của ban quản trị ảnh hưởng trực tiếp tới túi tiền cùng quyền lợi của cư dân, tác động gián tiếp tới giá trị tòa nhà bởi nếu một dự án có tranh chấp thì giá bán căn hộ tại đó có thể bị giảm 5%-10%, thậm chí nhiều hơn.
Vì vậy để tăng cường giám sát hoạt động của ban quản trị, cư dân cũng cần đòi hỏi ban quản trị phải có báo cáo tài chính định kỳ tới cộng đồng cư dân.
Ngoài ra tòa nhà cũng có thể sử dụng các phần mềm quản lý tòa nhà hiện đại như Landsoft Control để kiểm soát chặt chẽ tài chính quỹ bảo trì, hạn chế tối đa tình trạng trục lợi quỹ bảo trì chung cư.