Hiện nay mâu thuẫn giữa ban quản trị cùng với cư dân và khách hàng trong quá trình vận hành nhà chung cư ngày càng lớn, việc kiện cáo tại các tòa nhà chung cư cũng không ngừng bùng nổ khiến vấn đề quản lý nhà chung cư trở nên “nóng” hơn bao giờ hết.
Đứng trước thực trạng này chủ đầu tư cùng ban quản lý phải làm gì để hạn chế kiện cáo tại các tòa nhà chung cư ? Cùng tìm hiểu kỹ hơn trong bài viết dưới đây.
1. Tranh chấp và kiện cáo tại các tòa nhà chung cư ngày càng nhiều
Tình hình tranh chấp và kiện cáo tại các tòa nhà chung cư hiện nay ngày càng phổ biến và nhiều lên, trong đó nguyên nhân chính dẫn tới tranh chấp đều do các vấn đề liên quan tới quỹ bảo trì, quỹ quản lý nhà chung cư cùng với tranh chấp không gian chung….
Bên cạnh đó các quy định pháp luật liên quan cũng đều cấm những hành vi sai trái trong quản lý vận hành tòa nhà, nhưng phần biện pháp chế tài lại không có hoặc chưa thực sự nghiêm khắc và kịp thời, điều này càng khiến tranh chấp chung cư bùng nổ ngày một dữ dội hơn.
Điều quan trọng là quy định pháp luật hiện nay vẫn còn chồng chéo. Luật đã quy định một tòa nhà chỉ có một đơn vị quản lý vận hành nhưng thực tế rất nhiều nơi đang xảy ra tình trạng một tòa nhà có hai đơn vị quản lý vận hành.
Chủ đầu tư tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý vận hành các tầng hầm và tầng thương mại dịch vụ, còn BQT thuê một đơn vị quản lý vận hành không liên quan đến chủ đầu tư phần “ngọn”. Hai thương hiệu khác nhau sẽ không tránh khỏi cạnh tranh.
Thực tế việc quản lý vận hành nhà chung cư còn liên quan tới nhiều cơ quan khác nhau, nhưng thực tế các cơ quan quản lý nhà nước tới thời điểm hiện tại vẫn đang đứng ngoài cuộc và cho các chủ đầu tư “tự quyết” khiến mâu thuẫn và tranh chấp chung cư không được giải quyết triệt để và dứt điểm.
2. Cần làm gì để giảm thiểu tranh chấp và kiện cáo tại các tòa nhà chung cư ?
Để giảm thiểu tranh chấp và kiện cáo tại các tòa nhà chung cư , từ phía chính quyền cũng cần phải rà soát lại các văn bản hiện hành để đảm bảo đúng và phù hợp với thực tế, cần phải có biện pháp sửa đổi và nâng thành nghị định quản lý nhà chung cư. Bởi hiện tại Thông tư số 02/2016/TT-BXD và Thông tư 28/2016/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đã thể hiện một số bất cập.
Cụ thể: Theo quy định của Thông tư số 02, hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao và có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư.
Chính vì vậy cần phải có giải quyết sửa đổi nghị định theo hướng không quy định hay hạ thấp lỷ lệ người dân về ở tại chung cư, đồng ý thành lập ban quản trị cụm nhà chung cư để có thể giải quyết tốt những vướng mắc, từ đó tạo điều kiện cho các tòa nhà chung cư sớm có ban quản trị hơn.
Ngoài ra để tránh tranh chấp liên quan tới quỹ bảo trì, người dân khi mua nhà nộp 2% quỹ bảo trì có thể không bàn giao cho doanh nghiệp mà nộp trực tiếp vào tài khoản riêng của ban quản trị, để khi thành lập ban quản trị chủ đầu tư cũng sẽ không cần phải bàn giao quỹ bảo trì này.
Điều quan trọng là trong ban quản trị cũng cần phải có sự phân vai rõ ràng cho từng thành viên, mỗi người một việc, sai ở cá nhân nào cá nhân ấy phải chịu trách nhiệm. Tiến tới trong quy định pháp luật nên quy định cụ thể mức tối thiểu phí trả cho thành viên Ban Quản trị để họ làm tốt công việc được giao.
3. Doanh nghiệp cùng chủ đầu tư phải làm gì để hạn chế kiện cáo tại các tòa nhà chung cư ?
Để hạn chế kiện cáo tại các tòa nhà chung cư, ban quản lý cùng chủ đầu tư cũng cần phải có giải pháp tối ưu trong quản lý vận hành tòa nhà, minh bạch hóa kinh phí bảo trì cùng phí quản lý nhà chung cư.
Để làm được điều này ban quản trị, ban quản lý nhà chung cư cần có giải pháp kiểm toán toàn bộ quỹ bảo trì tòa nhà được chủ đầu tư bàn giao, sau đó công khai minh bạch báo cáo với cư dân và có giải pháp quản lý quỹ bảo trì công khai, rõ ràng, chi tiêu hợp lý và minh bạch để hạn chế tranh chấp và kiện cáo.
Ban quản lý nhà chung cư cũng cần phải đảm bảo có trình độ chuyên môn cao, tăng cường tính chuyên nghiệp trong công tác quản lý vận hành để đảm bảo sự hài lòng cho cư dân.
Để làm được điều này, chủ đầu tư cùng ban quản lý tòa nhà cần ứng dụng phần mềm quản lý tòa nhà Landsoft Control để tối ưu quản lý nhà chung cư hiệu quả, toàn diện, đảm bảo sự hài lòng của cư dân cùng khách hàng trong tòa nhà, hạn chế tối đa tình trạng kiện cáo tại tòa nhà chung cư.
