Cho tới thời điểm hiện nay những quy định trong Luật Nhà ở cùng với những thông tư ban hành về quản lý nhà chung cư vẫn còn có nhiều điểm chưa thống nhất, chưa rõ ràng, điều này khiến việc quản lý vận hành các tòa nhà chung cư vẫn còn đang tiềm ẩn khá nhiều tranh chấp và rủi ro.
Trong thực trạng quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay đang không thống nhất, chủ đầu tư cùng ban quản lý phải làm gì để tối ưu hiệu quả quản lý vận hành nhà chung cư ? Cùng Landsoft tìm hiểu kỹ hơn trong bài viết dưới đây.
1. Quy định phát luật chưa thống nhất ảnh hưởng nhiều tới hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư
Việc tranh chấp trong quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay đã không còn quá xa lạ, trong đó nguyên nhân chủ yếu vẫn là do những quy định trong các thông tư cùng Luật được ban hành có nhiều điểm chưa được thống nhất và rõ ràng. Những điều này cũng là nguyên nhân dẫn tới bùng phát tranh chấp chung cư tại nhiều tòa nhà hiện nay.
Một số chuyên gia trong lĩnh vực quản lý vận hành tòa nhà cũng cho rằng những tranh chấp chung cư hiện nay đang ngày càng đa dạng, trong đó có có muôn vàn nguyên nhân khác nhau có thể làm bùng phát tranh chấp chung cư như việc bất đồng về đóng góp quỹ bảo trì, quỹ quản lý nhà chung cư, chậm chạp trong tổ chức hội nghị nhà chung cư, tranh chấp liên quan tới kinh phí quản lý vận hành, xác định quản lý chung riêng, thu chi tài chính của ban quản lý…
Những tranh chấp chung cư xảy ra thường xuyên với những lý do trên thường có nguyên nhân chính là do một số quy định pháp luật hiện nay vẫn còn chưa đầy đủ, trong đó quy định về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định chi tiết về kinh phí quản lý, sử dụng, bảo trì sở hữu chung chưa rõ ràng khiến việc tranh chấp chung cư không hề giảm thiểu.
Ngoài ra có không ít tòa nhà chung cư được triển khai bởi những chủ đầu tư không có đủ năng lực tài chính, quá chú trọng lợi nhuận nên không mở tài khoản riêng để quản lý quỹ bảo trì, dẫn tới việc trì hoãn bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị.
Thậm chí có không ít cư dân khi mua nhà đều không xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng, trong khi chủ đầu tư lại đưa ra nhiều điều khoản có lợi cho mình, chưa kể một vài thành viên ban quản trị còn đang thiếu hụt rất nhiều trong kinh nghiệm chuyên môn về quản lý bận hành nhà chung cư, vài trò quản lý tại địa phương cũng chưa tốt khiến tranh chấp chung cư bùng nổ và không thể đi đến hồi kết.
2. Làm thế nào để tối ưu quản lý vận hành nhà chung cư hiệu quả ?
Để tối ưu quản lý nhà chung cư hiệu quả hiện nay không chỉ cần có sự bắt tay từ ban quản lý tòa nhà, còn cần có sự góp mặt của chủ đầu tư, ban quản trị cùng chính quyền địa phương.
Đặc biệt hiện nay việc quản lý nhà chung cư còn đang gặp phải rất nhiều bất cập, bởi những quy định trong luật cùng với các quy định trong thông tư về quản lý vận hành nhà chung cư vẫn chưa có được sự thống nhất rõ ràng.
Dẫn chứng về vấn đề này, tại Điều 103 Luật Nhà ở 2014, quy định “Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 của Luật này.”
Tuy nhiên tại Điều 18 Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa tại Thông tư 28/2016/TT-BXD), lại quy định mô hình Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình HĐQT nào thì “việc triệu tập” và “tổ chức cuộc họp” của BQT được thực hiện theo quy định mô hình đó.
Vì bậy để hạn chế những vấn đề tranh chấp chung cư có thể xảy ra, hiện nay pháp luật cũng cần phải có những quy định mang tính rõ ràng hơn, trong đó cần bổ sung các thẩm quyền để các chủ sở hữu thực hiện việc định đoạt đối với tài sản chung; Tổ chức của các chủ sở hữu có quyền thuê lao động, các dịch vụ để ban quản trị thực hiện các hoạt động của mình. Có thể bãi nhiệm thành viên ban quản trị khi không còn đủ sự tín nhiệm và thuê người bên ngoài làm thành viên ban quản trị…
Ngoài ra các thành viên ban quản trị cũng không bắt buộc phải có thành viên của chủ đầu tư tự cử, trong đó chọn đơn vị quản lý nhà chung cư cũng phải dựa vào quyết định của hội nghị nhà chung cư và không phụ thuộc chủ đầu tư có chức năng hoạt động quản lý hay không… Thành viên ban quản trị mang bản chất là người đại diện nên Hội nghị nhà chung cư có quyền bãi nhiệm khi thành viên không còn đủ tín nhiệm; Cư dân có quyền tham dự các buổi họp của ban quản trị.
Quan trọng là cần ứng dụng phần mềm công nghệ hiện đại như Landsoft Control vào quản lý nhà chung cư nhằm đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng và công khai, hạn chế tối đa tình trạng tranh chấp có thể xảy ra.
Liên hệ tới DIP Việt Nam ngay hôm nay để nhận được tư vấn quản trị doanh nghiệp, quản lý dự án chi tiết và nhanh chóng nhất !
Thông tin liên hệ qua hotline :
Sales Team – Hotline: 0909 437 699 – 0934 614 696
Tổng đài tư vấn, hỗ trợ dịch vụ 24/7: (028) 7106 9079
Hoặc truy cập trực tiếp tại website : https://dip.vn/ để được tư vấn nhanh chóng và kịp thời nhất.
