Lạm dụng đòn bẩy tài chính bất động sản – Nhiều doanh nghiệp địa ốc phải “ôm nợ”

Thị trường bất động sản năm 2019 có khá nhiều biến động và thách thức với doanh nghiệp cùng chủ đầu tư, trong đó hàng loạt khó khăn như dự án được phê duyệt nhỏ giọt, ngân hàng siết vốn tín dụng cho tới các dự án phải tạm dừng do rà soát thủ tục pháp lý…..khiến tình trạng nợ xấu và hàng tồn kho ngày càng gia tăng.

Những khó khăn trên phần nào khiến nguồn tài chính bất động sản ngày càng co hẹp lại và ảnh hưởng lớn tới các chủ đầu tư cùng doanh nghiệp địa ốc. Trước tình trạng này các doanh nghiệp địa ốc phải làm gì để giải quyết thực trạng trên ? Cùng Landsoft tìm hiểu kỹ hơn trong bài viết dưới đây.

1. Nợ xấu của doanh nghiệp ngày càng gia tăng

Có không ít doanh nghiệp bất động sản để huy động nguồn vốn đầu tư bất động sản đã lạm dụng không ít các đòn bẩy tài chính, trong đó những khó khăn trên thị trường ngày càng dồn dập như ngân hàng siết tín dụng, dự án bất động sản bị rà soát về pháp lý, thủ tục pháp lý rườm rà gây chậm tiến độ dự án…. Cho tới các nguồn hàng tồn kho ngày càng gia tăng khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc phải “ôm nợ” và ảnh hưởng phần nào tới tình hình thị trường bất động sản.

Trong đó tiêu biểu như Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) báo cáo tài chính hợp nhất năm 2008 đã có khoản nợ 1.482 tỷ đồng. Khi đó, QCG gồm có 3 công ty con và 3 công ty liên kết. Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2018, đến cuối năm 2018, khoản nợ phải trả của QCG đã là 6.900 tỷ đồng. Lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này cũng cũng khổng lồ khi lên đến 7.400 tỷ đồng. Con số này thể hiện qua ít nhất 10 dự án “bất động sản dở dang, bao gồm các dự án khu dân cư đang triển khai”. Trong đó, nợ tồn đọng nhiều nhất ở dự án khu dân cư Phước Kiển với số vốn đầu tư gần 5.000 tỷ đồng. Trái ngược với các khoản nợ và số lượng dự án, trong nhiều năm số lãi của QCG đều khá thấp, có năm chỉ vài tỷ đồng.

Bên cạnh đó những “ông trùm” trong ngành bất động sản như tập đoàn FLC cũng là những doanh nghiệp phải ôm khoản nợ khổng lồ , nhất là trong báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2018, FLC có số nợ là 16.900 tỷ đồng, với 9 dự án chưa hoàn thành, trị giá hơn 3.707 tỷ đồng. Riêng Công ty FAROS (ROS do ông Trịnh Văn Quyết làm Chủ tịch Hội đồng quản trị của cả FLC và ROS) cũng đã có 4.712 tỷ đồng nợ. Như vậy, 2 công ty này có tổng nợ hiện lên đến hơn 20.000 tỷ đồng!

Điều này cũng cho thấy được sự tăng trưởng của các doanh nghiệp cũng đang phình lên theo con số nợ xấu ngày càng gia tăng, đồng thời còn vướng vào nhiều vấn đề liên quan tới thuế.

Chính vì vậy hàng loạt doanh nghiệp địa ốc hiện nay đều vướng vào những khoản nợ khổng lồ phải trả, trong đó có doanh nghiệp gồm công ty mẹ – con nợ đến hơn 270.000 tỷ đồng, trên 12 tỷ USD! Kéo theo đống nợ quá lớn chính là số lượng hàng tồn kho bất động sản vẫn còn rất nhiều, thậm chí theo như số liệu thống kê từ 65 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán vào năm 2018, hàng tồn kho đã là hơn 201.000 tỷ đồng, đó là chưa tính con số thực tế từ những “ông trùm” chưa niêm yết.

Việc hàng tồn kho bất động sản đưa ra thị trường nhưng vẫn chưa tiêu thụ được đa phần đều ảnh hưởng tới tính thanh khoản của doanh nghiệp cùng với tín dụng của ngân hàng thương mại, gây ra những vấn đề nợ xấu đáng chú ý.

2. Nhiều doanh nghiệp địa ốc phải gánh lãi vì lạm dụng đòn bẩy tài chính

Việc quá lạm dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản đã khiến không ít doanh nghiệp phải oành vai để gánh khoản tiền lãi khổng lồ, bởi mặc dù thị trường bất động sản phát triển rầm rộ, giá đất liên tục tăng nhưng tiền lãi ngân hàng theo đó cũng không ngừng tăng lên, khiến nợ của doanh nghiệp cũng ngày càng cao.

Việc doanh nghiệp phải ôm nợ quá nhiều cũng do lãi suất vay vốn ngân hàng ngày càng cao hiện nay, trong đó khi triển khai một dự án bất động sản và bắt đầu đền bù thì phải mất từ 5 tới 7 năm, còn với những dự án đã xong pháp lý và triển khai xây dựng cũng phải mất 3 năm mới có giấy chủ quyền để giao cho khách hàng, vì vậy với lãi suất ngày càng tăng, dự án nếu gặp sự cố kéo dài thì doanh nghiệp cũng phải gồng lưng để nuôi lãi.

Ngoài ra sự thay đổi về chính sách cũng khiến các doanh nghiệp không kịp trở tay, hay thị trường bất động sản khựng lại doanh nghiệp cũng sẽ phải đối mặt với lỗ lã to lớn cùng khoản nợ ngày càng gia tăng. Có một thực tế là không phải dự án bất động sản nào cũng có thể bán được hết hàng và thu được lợi nhuận lớn, điều này cũng khiến không ít dự án bị ngân hàng siết nợ và doanh nghiệp phải bán dự án.

Có không ít doanh nghiệp bất động sản khi đầu tư dự án hầu hết tài sản đều hình thành từ vốn vay, việc doanh nghiệp vay vốn để kinh doanh thường mong muốn đảm bảo hiệu quả kinh doanh cao cùng tính khả thi của dự án. Nhưng trên thực tế các doanh nghiệp bất động sản lớn thường chỉ phát triển nhanh chứ không phát triển bền vững tương ứng với kỹ năng quản trị doanh nghiệp và quản lý dự án bất động sản, điều này khiến các doanh nghiệp khi càng lạm dụng đòn bẩy tài chính thì khả năng chịu rủi ro lại càng cao.

Chính vì vậy để giải quyết tình trạng trên tốt nhất doanh nghiệp bất động sản cần có giải pháp quản lý dự án khoa học với phần mềm Landsoft, tối ưu quản lý dự án bất động sản. Hệ thống đáp ứng đầy đủ các nghiệp vụ quản lý từ khâu quản lý sản phẩm, lịch thanh toán, chính sách bán hàng, tính giá, thu hồi công nợ theo đợt thanh toán đến việc hỗ trợ tự động hóa các giao dịch giữ chỗ, đặt cọc, góp vốn, mua bán, chuyển nhượng, bàn giao sổ đỏ…