Tình trạng tranh chấp chung cư liên quan tới quỹ bảo trì hiện tại đang ra sao ?

Hầu hết những nguyên nhân gây nên tranh chấp chung cư đa phần đều liên quan tới quỹ bảo trì, thậm chí ban quản trị, chủ đầu tư cùng với cư dân…. Luôn có những khúc mắc đan xen với “miếng bánh” quỹ bảo trì chung cư, nhất là khi quỹ bảo trì có thể liên tới hàng chục tỷ đồng.

1. Tranh chấp chung cư hầu hết đều liên quan tới quỹ bảo trì

Thực chất tình trạng tranh chấp chung cư phần lớn hiện nay đều liên quan tới quỹ bảo trì chung cư, thậm chí lên tới 77% các vụ tranh chấp chung cư đều do tranh chấp quỹ bảo trì gây nên.

Nhiều tòa chung cư nổ ra tranh chấp đều do có khúc mắc liên quan tới phí dịch vụ cùng với quỹ bảo trì, những cư dân trong các tòa nhà này đều cho rằng ban quản lý tòa nhà, chủ đầu tư hay ban quản trị đều không minh bạch trong các khoản chi phí bảo trì chung cư, hoặc chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân.

Có những tòa nhà cư dân còn cho rằng việc tổ chức hội nghị nhà chung cư như biểu hiện “giả dối” chỉ để công khai đưa các ứng cử viên vào ban quản trị, hay không tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị tòa nhà.

Những tranh chấp và mâu thuẫn trong tòa nhà chung cư ngày càng bị đẩy lên cao khi có các sự cố kỹ thuật tại tòa nhà xảy ra, hoặc do những khúc mắc về mức phí thu khiến người dân không đóng phí dịch vụ, ảnh hưởng tới hoạt động của tòa nhà và cư dân thì lại cho rằng chủ đầu tư cùng ban quản lý không minh bạch được các khoản phí và chi tiêu, khiến cư dân không có sự rõ ràng trong vấn đề thu chi tại tòa nhà.

Tại Hà Nội, trong số 745 (cụm, toà) chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. TPHCM hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 107 chung cư đang có tranh chấp. Trong số 44 vụ tranh chấp chung cư được Sở Xây dựng TPHCM giải quyết thì có đến 34 vụ (chiếm 77%) tranh chấp liên quan phí bảo trì. Trong đó những tranh chấp liên quan tới quỹ bảo trì cũng chỉ là một trong số hàng trăm trường hợp tranh chấp phí dịch vụ và quỹ bảo trì tại các chung cư trên cả nước kéo dài trong suốt thời gian qua.

2. Tòa nhà chung cư dù có ban quản trị vẫn nổ ra tranh chấp

Nếu không có ban quản trị thì tòa nhà chung cư đều dễ phát sinh tranh chấp với chủ đầu tư, tuy nhiên tại một số tòa nhà dù có ban quản trị thì vẫn nổ ra tranh chấp chung cư liên quan tới quỹ bảo trì.

Tại nhiều tòa nhà chung cư, cho dù có ban quản trị thì tình trạng mâu thuẫn về quỹ bảo trì cùng với vấn đề sử dụng diện tích chung vẫn ảy ra, chưa kể hiện nay việc vận hành tòa nhà cũng vẫn còn dễ dàng phát sinh mâu thuẫn.

Những tranh chấp chung cư đều xoay quanh vấn đề lợi ích chung của cư dân cùng với lợi ích của chủ đầu tư, vai trò ban quản trị, đơn vị được thuê quản lý vận hành và vai trò của chính quyền… đây là tổng hợp các lợi ích đan xen.

Ở nhiều tòa nhà chung cư sau khi thành lập ban quản trị và tiếp quản quỹ bảo trì cũng mới xảy ra mâu thuẫn, trong đó đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thuê có thể còn chưa đủ điều kiện nghiệp vụ, gây ảnh hưởng tới chất lượng tòa nhà, từ đó dẫn phát những mâu thuẫn và tranh chấp chung cư. Điều quan trọng là các thành viên trong ban quản trị dù được cư dân bầu ra nhưng lại không đại diện lợi ích cho người dân, chi phí điều hành và chi tiêu quỹ bảo trì cũng không minh bạch gây mâu thuẫn và tranh chấp.

Có không ít tòa nhà chung cư hiện nay có mô hình ban quản trị hoạt động cũng không hiệu quả, thiên về mô hình tự quản và có trách nhiệm vô cùng thấp. Những trường hợp này thường cư dân phải cầu cứu khắp nơi trước tình trạng quỹ bảo trì được ban quản trị nhà chung cư chi tiêu không minh bạch, chưa có chế tài xử phạt trong việc vi phạm quản lý vận hành nhà chung cư.

Nhiều đề xuất về việc quỹ bảo trì 2% như kéo dài thời hạn thu, không để chủ đầu tư thu mà tách riêng để tránh việc chủ đầu tư “ôm” quỹ bảo trì, thành lập đơn vị công ích giám sát độc lập… Mỗi đề xuất đều hướng tới việc khắc phục những tồn tại trong quản lý chung cư hiện nay. Tuy nhiên, các đề xuất mới chỉ giải quyết một phần trong hàng loạt những mâu thuẫn phát sinh. Vấn đề về quản lý chung cư cần có một nghiên cứu tổng thể của các cơ quan chức năng để giải quyết nhưng mâu thuẫn lợi ích đan xen.

Chính vì vậy để đảm bảo hạn chế tranh chấp liên quan tới quỹ bảo trì, tòa nhà cần có giải pháp tối ưu quản lý bằng công nghệ với phần mềm Landsoft để đảm bảo thu chi và chi tiêu quỹ bảo trì chặt chẽ, minh bạch, rõ ràng, đảm bảo tối ưu quản lý quỹ bảo trì, công khai toàn bộ chi phí cho cư dân, vừa bảo vệ quyền lợi của cư dân lại xây dựng hình ảnh thương hiệu uy tín cho chủ đầu tư cùng đơn vị quản lý tòa nhà.