Trong quản lý vận hành chung cư hiện nay vẫn còn không ít kẽ hở trong công tác quản lý, trong đó những trường hợp tranh chấp, khiếu nại diễn ra ngày càng nhiều với diễn biến vô cùng phức tạp. Cùng với đó, xác định trách nhiệm giải quyết tranh chấp của từng sở, ngành, UBND quận, huyện và kiến nghị sửa đổi bổ sung quy định pháp luật còn thiếu.
1. Những dự án chung cư ngày càng gia tăng nhưng chất lượng chưa đáp ứng yêu cầu
trong những năm gần đây những dự án chung cư ngày càng gia tăng, đặc biệt là tại những thành phố lớn như Tp HCM số lượng nhà chung cư tăng mạnh, nhưng kéo theo đó là công tác quản lý nhà chung cư vẫn còn khá nhiều bất cập, thậm chí có những nơi công tác quản lý vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của cư dân cùng khách hàng, dich vụ không theo kịp với thực tiễn.
Hầu hết những tranh chấp chung cư gây phát sinh mâu thuẫn đều do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó chủ yếu do sự buông lỏng quản lý vận hành tòa nhà, ban quản lý không phát hiện kịp thời những sự cố, năng lực cùng phẩm chất của một số ban quản trị nhà chung cư vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu và chưa đặt lợi ích của cư dân lên hàng đầu.
Đặc biệt một trong những nguyên nhân chính dẫn tới mâu thuẫn và tranh chấp nhà chung cư chính là đơn vị quản lý vận hành tòa nhà chung cư vẫn còn thiếu tính chuyên nghiệp hoặc chưa thể đáp ứng được mong muốn cũng như nguyện vọng của cư dân.
Theo như báo cáo thống kê của Sở Xây dựng cho thấy, trên địa bàn Tp.HCM hiện có 1.440 nhà chung cư với 141.062 căn hộ , trong đó có tới có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 và một số chung cư xây dựng sau năm 1975 đến năm 2005. Các chung cư này hầu hết hoạt động theo mô hình tự quản, không có Ban quản trị (BQT), phù hợp với đặc điểm của chung cư và tình hình địa phương. Bên cạnh đó còn 212 chung cư chưa có BQT do nhiều nguyên nhân khác nhau.
Điều đặc biệt là hàng loạt dự án tòa nhà chung cư tại các quận huyện mọc lên quá nhanh trong quá trình đô thị hóa, điều này cũng gây áp lực không nhỏ cho hạ tầng kỹ thuật cùng hạ tầng xã hội đối với chính quyền địa phương.
Đây cũng là lý do nhà nước ngày càng chú trọng hơn tới công tác quản lý nhà chung cư. Tuy nhiên tình trạng tranh chấp và mâu thuẫn trong quản lý tòa nhà chung cư vẫn diễn ra thường xuyên, đặc biệt là những vấn đề liên quan tới kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư hay kinh phí bảo trì tòa nhà.
Theo Sở Xây dựng Tp.HCM, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến những mâu thuẫn này xuất phát từ tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng chung – riêng, nơi để xe… Đồng thời, một số cơ quan quản lý chuyên môn và chính quyền chưa thực hiện tốt vai trò, nhiệm vụ được giao; một số quy định về hoạt động đầu tư, xây dựng, quản lý, sử dụng nhà chung cư còn nhiều kẽ hở, chồng chéo.
2. Làm sao để xử lý những kẽ hở trong quản lý vận hành chung cư ?
Để xử lý tốt những kẽ hở còn tồn đọng trong quản lý vận hành chung cư, tránh những mâu thuẫn do bất cập về quy định của pháp luật thì cần có những quy định rõ ràng về diện tích sở hữu chung, riêng trong tòa nhà chung cư, từ đó tránh phát sinh tranh chấp không cần thiết.
Tại khá nhiều tòa nhà chung cư hiện nay vẫn có những khiếu nại liên quan đến chủ quyền nhà. Trên địa bàn Tp.HCM hiện có 38 chung cư có khiếu nại, tranh chấp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở, quyền sử dụng đất, quản lý vận hành chung cư, bãi giữ xe, công tác phòng cháy chữa cháy chưa đảm bảo, chưa bàn giao đủ kinh phí bảo trì, trì hoãn việc tiếp nhận bàn giao hồ sơ và hệ thống kỹ thuật chung nhà chung cư, tự ý thay đổi tên chung cư, chiếm dụng phần sở hữu chung, thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng, không tổ chức hội nghị nhà chung cư,…
Chính vì vậy để phòng tránh những tranh chấp chung cư có thể phát sinh, chủ đầu tư cùng đơn vị quản lý tòa nhà cần phải tối ưu bộ máy quản lý vận hành chuyên nghiệp, hoàn thiện các quy trình, vận hành tòa nhà, xây dựng tiêu chuẩn dịch vụ để cư dân, chủ đầu tư giám sát, đánh giá.
Ngoài ra việc ứng dụng những giải pháp công nghệ thông minh trong quản lý vận hành tòa nhà là không thể thiếu, trong đó phần mềm quản lý tòa nhà Landsoft Control là giải pháp quản lý vận hành nhà chung cư tối ưu được hàng loạt các đơn vị quản lý tòa nhà lớn hiện nay ứng dụng.
Việc sử dụng phần mềm quản lý tòa nhà Landsoft Control cũng giúp chủ đầu tư cùng đơn vị quản lý có thể quản lý tòa nhà chuyên nghiệp, minh bạch và rõ ràng. Landsoft Control hoàn toàn đáp ứng được nhu cầu quản lý thông tin khách hàng mua căn hộ, thuê căn hộ, chi phí dịch vụ bảo trì bảo dưỡng thiết bị trong tòa nhà, quản lý tài sản, mua sắm trang thiết bị tòa nhà, quản lý lịch làm việc, nhắc việc bảo trì, sữa chữa, vệ sinh, quản lý vận hành thang máy, bãi giữ xe, các hợp đồng dịch vụ: Gym & Spa, Laundry, điện, nước, điện thoại, TV cáp, Internet… .
