Việc thẩm định giá đất nền thường gặp phải những bất cập không ngờ tới, trong đó giá đất nền có thể bị đẩy lên cao khiến không ít chủ đầu tư hoang mang. Tuy nhiên những bất cập trong định giá đất nền còn do việc sử dụng đất nền lãng phí gây thất thoát ngân sách, cùng với tình trạng khiếu kiện triền miên.
Vậy các chủ đầu tư phải làm gì khi giá đất nền bị đẩy lên cao ? Cùng Landsoft tìm hiểu kỹ hơn qua bài viết dưới đây.
Nội dung bài viết
1. Những hệ lụy xuất hiện từ bất cập trong các tính giá đất nền
Các chuyên gia nghiên cứu về bất động sản cũng chỉ ra rằng những bất cập trong thẩm định giá đất nền không chỉ đẩy giá đất nền lên cao mà còn là nguyên nhân do sử dụng đất nền lãng phí làm thất thoát ngân sách của nhà nước, chưa kể những tình trạng khiếu kiện triền miên ảnh hưởng tới sử dụng đất nền của chủ đầu tư.
Trong đó một trong những nguyên tắc thẩm định giá đất nền phổ biến là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Tuy nhiên, trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20%-30% khung giá đất thị trường. Khung giá đất cấp tỉnh cũng chỉ bằng 30-60% giá đất thị trường tại địa phương. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận.
Chưa kể cho tới thời điểm hiện tại những phương pháp thẩm định giá đất nền vẫn còn khá nhiều hạn chế, trong đó việc định giá đất áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, bao gồm 4 phương pháp chính là chiết trừ, so sánh trực tiếp, thu nhập và thặng dư.
Thông thường những phương pháp điều chỉnh giá đất đều có những sự chênh lệch rõ rệt về kết quả, nhất là với những mảnh đất nền có giá trị thương mại cao nằm ở khu vực đô thị hay tại những khu vực đang được đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng.
Ngoài ra do chưa có hướng dẫn về phương pháp, kỹ thuật, các thẩm định viên gặp khó khăn khi tư vấn xây dựng bảng giá đất.
2. Nguyên nhân nào khiến giá đất nền tăng cao ?
Trên thực tế những bất cập trong cách tính giá đất là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao.
Hiện nay, Hội đồng định giá đất ở các thành phố lớn tính giá đất theo cách thức tính lùi: Từ giá thị trường của các dự án quanh đó đang giao dịch tính ra tổng doanh thu của dự án đang xét định giá – (tổng chi phí xây dựng theo đơn giá định mức + 14% lãi và chi phí quản lý chung dành lại cho chủ đầu tư) = tổng tiền đất phải nộp và chia ra đơn giá đất nhà đầu tư phải nộp. Với cách tính này, giá đất nhà đầu tư phải nộp cao hơn giá đất nhà nước công bố từ 2-2,5 lần.
Điều này cũng trở thành nguyên nhân chính khiến giá nhà đất liên tục tăng cao, bởi hệ số đơn giá đất vẫn không ngừng tăng lên theo từng năm, thậm chí theo từng quý.
Ngoài ra việc nguồn thu từ đất đai đang dần bị thất thoát cũng khiến những bất cập về giá đất nền xuất hiện, đa phần đều do hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất; chỉ định nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án hợp tác công – tư theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT); chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần, thoái vốn nhà nước tại các công ty cổ phần có nhiều quỹ đất giá trị cao.
3. Giải pháp nào cho chủ đầu tư khi giá đất nền bị đẩy lên cao ?
Trong trường hợp giá đất nền bị đẩy lên cao như hiện nay chúng ta cần phải có văn bản pháp luật quy định về cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất tạo vốn để thanh toán cho nhà đầu tư. Về nguyên tắc, giá đất được định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có mục đích sử dụng đã chuyển nhượng.
Ngoài ra giá trị khu đất tạo vốn phải được xác định theo giá của loại đất đúng với mục đích sử dụng của dự án đầu tư xây dựng theo cơ cấu các loại đất được phê duyệt tại quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500; bỏ quy định phải giải phóng mặt bằng. Đồng thời phải tính đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất của dự án như cơ sở hạ tầng và các yếu tố khác theo quy định của pháp luật về định giá đất.
Bên cạnh đó các cơ quan chức năng cũng cần phải có chế tài xử phạt tổ chức, cá nhân định giá đất (bao gồm cả định giá khởi điểm để đấu giá đất) nếu tư vấn định giá cho kết quả thấp hơn 20% so với giá đất phổ biến trên thị trường của đất cùng loại, có các yếu tố so sánh tương đương.
Khi bán đất nền cũng cần phải tổ chức đấu giá đất tại các sàn giao dịch bất động sản hoặc treo bảng và thông báo công khai trên nhiều phương tiện thông tin, truyền thông để ngăn chặn sự độc quyền che lấp thông tin về đấu giá.
Điều quan trọng là các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản khi tham gia đấu giá đất phải đáp ứng tiêu chí về khả năng tài chính và cam kết thời hạn thực hiện. Đồng thời, Nhà nước có chế tài thu hồi dự án nếu tổ chức, cá nhân trúng đấu giá không đảm bảo đúng hai tiêu chí trên.
Tuy nhiên các chủ đầu tư cũng cần đưa ra được giải pháp quản lý đất nền khoa học với phần mềm quản lý Landsoft. Việc ứng dụng phần mềm giúp chủ đầu tư dễ dàng quản lý theo dõi tổng thể mặt bằng theo chi tiết sơ đồ phân lô, bản đồ quy hoạch. Hệ thống báo cáo công nợ theo đặc thù của mô hình kinh doanh đất nền.