Tình trạng tranh chấp chung cư hiện nay ngày càng bùng nổ rộng rãi với những diễn biến phức tạp, trong đó một trong những nguyên nhân chủ yếu gây tranh chấp chung cư chính là liên quan tới quỹ bảo trì.
Nhiều kiến nghị đưa ra giải pháp hạn chế tranh chấp chung cư hiện nay đã cho rằng chủ đầu tư tốt nhất nên thu phí bảo trì chung cư mỗi tháng để giảm thiểu tranh chấp. Liệu giải pháp này có thực sự hợp lý và hiệu quả ?
Nội dung bài viết
1. Nên thu phí bảo trì mỗi tháng để giảm thiểu tranh chấp chung cư
Hiệp hội bất động sản Tp HCM mới đây đã đưa ra kiến nghị giải pháp giảm thiểu tranh chấp chung cư bằng cách đổi mới phương thức thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tới Bộ Xây Dựng cùng thủ tướng chính phủ.
Trong đó hiệp hội bất động sản (HoREA) cho rằng việc quy định người mua chung cư phải đóng thêm 2% kinh phí bảo trì bằng với giá trị hợp đồng mua nhà tại thời điểm nhận nhà là không cần thiết, không hợp lý và tạo gánh nặng cho người mua nhà.
Việc thu quỹ bảo trì như hiện tại đã tạo thành nhiều bất cập, làm gia tăng gánh nặng của người mua nhà, khiến người mua nhà phải trả thêm 2% giá trị hợp đồng mua nhà khi nhận bàn giao nhà. Chính điều này là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tranh chấp gay gắt về quyền quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư, tạo thành miếng mồi ngon để thu hút một vài phần tử xấu tìm cách chui vào ban quản trị nhà chung cư để trục lợi quỹ bảo trì.
Theo thống kê của hiệp hội bất động sản cũng cho thấy, hầu hết các tranh chấp chung cư đều có liên quan tới quản lý và sử dụng quỹ bảo trì, những tranh chấp này diễn ra ngày càng gay gắt tại nhiều tòa nhà chung cư trên địa bàn thành phố HCM.
Đứng trước thực trạng này việc bãi bỏ quy định người mua nhà đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán tại thời điểm nhận nhà là cần thiết, thay vào đó chủ sở hữu nhà chung cư có thể đóng kinh phí bảo trì 2% trong thời hạn 60 tháng, tương ứng 5 năm là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư.
2. Cần sử dụng quỹ bảo trì chung cư đúng mục đích
Tất nhiên việc sử dụng quỹ bảo trì chung cư sao cho đúng mục đích cũng là yếu tố cần quan tâm để phòng tránh ban quản trị sử dụng quỹ bảo trì mập mờ và không rõ ràng, trục lợi quỹ bảo trì.
Vì vậy quỹ bảo trì chung cư cũng cần được quản lý chi tiêu chặt chẽ và khoa học, quỹ bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm: Hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, sàn, mái, sân thượng, tường chịu lực), tường bao ngôi nhà, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm.
Đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm: Nhà sinh hoạt cộng đồng, thang máy, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện (bao gồm máy phát điện), cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa, chiếu sáng công cộng… thì đề nghị sử dụng kinh phí quản lý vận hành chung cư hàng tháng để thực hiện duy tu, bảo dưỡng, bảo trì.
Còn với những tường ngăn chia căn hộ thuộc sở hữu chung của các chủ căn hộ liên quan thì các bên nên tự bỏ kinh phí để thực hiện công tác bảo trì.
Thực chất quỹ bảo trì nhà chung cư là khoản tiền có giá trị cực lớn, đối với nhà chung cư trên 20 tầng, quỹ bảo trì đã có giá trị khoảng 20 tỷ đồng trở lên, cá biệt, như quỹ bảo trì chung cư Keangnam lên đến khoảng 160 tỷ đồng, gấp nhiều lần vốn điều lệ của doanh nghiệp trung bình.
3. Làm sao để giảm thiểu tranh chấp liên quan tới quỹ bảo trì ?
Các cuộc tranh chấp chung cư liên quan tới quỹ bảo trì thường vô cùng dai dẳng và khó giải quyết, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và Tp HCM, có nhiều chung cư đã bàn giao nhiều năm và đang xảy ra tình trạng xuống cấp.
Các cuộc tranh chấp tại các chung cư nếu không được giải quyết có thể sẽ dẫn đến phát sinh những bất ổn xã hội . Trước tình hình này, Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay.
Vì vậy để tránh gây tranh cãi và mâu thuẫn trong chung cư liên quan tới quỹ bảo trì, chủ đầu tư cũng cần có giải pháp tối ưu quản lý vận hành nhà chung cư và quản lý thu chi minh bạch, rõ ràng.
Để hạn chế tranh chấp nhiều chủ đầu tư đã quyết định ứng dụng các giải pháp công nghệ hiện đại như sử dụng phần mềm quản lý tòa nhà Landsoft Control để nâng cao công tác quản lý vận hành nhà chung cư toàn diện, tối ưu quản lý thu chi và quản lý công quỹ rõ ràng, minh bạch, hạn chế tình trạng trục lợi quỹ bảo trì tốt nhất.
Ngoài ra phía pháp luật cũng cần quy định rõ chủ tài khoản của ban quản trị chung cư phải có từ hai người trở lên làm làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi. Trong đó nên có một thành viên trong ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư và người này cũng phải có tên trong tài khoản của ban quản trị để cùng giám sát số tiền này.
